имя
пароль / забыл?
Регистрация

стройпортал

Новости недвижимости и строительства 

Справочник фирм
Новости недвижимости
Частные объявления
Статьи, публикации
Каталог сайтов
Архитектура, интерьер
Проекты домов
Товары и услуги
Почта @mdom.biz


Недвижимость

Квартиры и комнаты
Коттеджи, дома, участки
Агентства недвижимости

Заказчиков многоэтажек ограничили в праве устанавливать рыночные цены на квартиры

Дата: 19.07.2006, Среда

Вступивший в силу с 1 июля текущего года Указ “О долевом строительстве многоквартирных жилых домов” имеет как безусловно полезные нормы, так и некоторые положения, которые без соответствующих корректировок или уточнений могут сыграть отрицательную роль.

Важное значение, по мнению профучастников рынка недвижимости, имеет уже сам факт появления такого законодательного акта. Потому что до недавнего времени долевое строительство многоквартирных домов с привлечением средств граждан вообще не регулировалось, если не считать типового договора долевого строительства, утвержденного несколько лет назад Минстройархитектуры и носившего в основном чисто рекомендательный характер. Это вызывало массу проблем, повышало риски дольщиков и заказчиков. Вступивший же с 1 июля в действие указ достаточно подробно расписывает саму процедуру привлечения денежных средств дольщиков, дает четкое определение таких понятий, как “дольщик”, “застройщик” (заказчик) и само “долевое строительство”.

К несомненно положительным моментам следует отнести установленный указом запрет на привлечение средств дольщиков до утверждения проекта и получения разрешения на строительство объекта. Потому что долевое строительство — это всегда риски. А привлечение средств дольщиков, когда еще ведется работа над проектом, когда не совсем ясно, что это будет за объект и пройдет ли проект экспертизу, увеличивает эти риски.

Безусловным плюсом, считают профучастники, является и попытка регламентировать отношения, связанные с местами общего пользования в многоквартирных домах, так как до недавнего времени возникало много споров относительно прав на эту общую собственность после сдачи объекта в эксплуатацию.

Без сомнений, следует приветствовать освобождение дольщиков от уплаты госпошлины при подаче исковых заявлений в суд. Требование публиковать проектную декларацию объекта до начала привлечения средств дольщиков также существенно снижает риски граждан и расширяет возможности по выбору объекта долевого строительства.

Но кроме безусловных плюсов, в указе есть, на наш взгляд, и такие положения, которые на практике могут привести к негативным последствиям. Речь идет о самом главном — о стоимости строительства.

По новым правилам заказчик обязан показывать в договоре долевого строительства отдельно сметную стоимость объекта и отдельно — свое вознаграждение за услуги по реализации проекта и обеспечение своевременного ввода дома в эксплуатацию. При этом размер этого гонорара должен быть обоснован. С точки зрения специалистов рынка недвижимости и дольщиков, это, безусловно, интересная новация. Но здесь возникают опасения, что следующим шагом может стать ограничение рентабельности застройщика. И если в отношении заказчиков домов, строящихся с господдержкой, такое ограничение вполне оправданно, то в случаях, когда жилье строится на коммерческой основе, вряд ли допустимо. Потому что может привести к уходу частного бизнеса из сферы долевого строительства.

Очень жесткие требования предъявляются к изменению договорной стоимости квадратного метра. С одной стороны, это может ослабить спекулятивные процессы на рынке жилья. Но с другой — лишает заказчиков возможности формировать цену с учетом рыночных факторов. Если указ читать буквально, то стоимость, заявленная на первоначальной стадии, должна быть одинакова для всех квартир, независимо от их размеров, планировки, этажности и т. д. Это во-первых. Во-вторых, она может меняться только в пределах официальной инфляции, если не считать возможности ее изменения по причинам технологического и нормативно-законодательного характера. На практике это лишает заказчика возможности гибко реагировать на изменение спроса на рынке, а дольщика — сэкономить на строительстве за счет заключения договора на ранней стадии реализации проекта.

Ведь жилье — это особый вид товара. И сегодня уже ни у кого не вызывает удивления, что продаваемые в одном и том же доме “вторичные” квартиры могут сильно различаться по цене. Все зависит от того, на каком этаже апартаменты расположены, на какие стороны света выходят окна, а тем более — от размеров квартиры, количества комнат, санузлов, соотношения жилой и полезной площади.

Например, стоимость единицы площади однокомнатной квартиры при условии, что остальные параметры и характеристики одинаковые, будет всегда выше, чем четырехкомнатной. Хотя бы потому, что чем больше жилплощадь, тем меньше спрос на нее. А главное — и это подтверждает мировая практика — при строительстве затраты на единицу площади однокомнатной квартиры всегда выше, чем на единицу площади трех-, четырехкомнатной. Например, построить дом, в котором будут только 1- и 2-комнатные квартиры, дороже, чем дом такого же объема и того же качества, в котором за каждой входной дверью будет не менее 3 комнат. И если до 1 июля при формировании цены реализации квартир такая дифференциация была возможна и широко применялась, то после 1 июля в отсутствие официальных комментариев указа применение подобной практики затруднительно.

К чему это может привести на практике? Один из вариантов — в долевом строительстве может уменьшиться процент одно- и двухкомнатных квартир. Потому что если заказчик установит единую стоимость квадратного метра на уровне рыночной стоимости однокомнатных квартир, то тогда крупногабаритные квартиры автоматически попадают в категорию трудно- или вообще нереализуемых. Если же наоборот, то тогда можно говорить об упущенной выгоде заказчика объекта долевого строительства.

Кроме того, как правило, стоимость единицы жилой площади на стадии котлована должна существенно отличаться от стоимости на стадии завершения строительства. Во-первых, потому что ближе к вводу риски дольщика уменьшаются. Во-вторых, в ходе строительства стоимость может увеличиваться и за счет того, что заказчик вынужден брать банковский кредит, чтобы не выбиться из графика финансирования. Потребность в кредите может возникнуть, например, в случае резкого изменения структуры или вообще снижения спроса, если на определенной стадии заказчик не сможет привлечь нужное количество дольщиков, чтобы обеспечить бесперебойное финансирование объекта.

Так или иначе, сегодня никто не может четко ответить, осталась ли у заказчика возможность при формировании договорной цены учитывать ряд абсолютно рыночных факторов, влияющих на стоимость квартир. Если же заказчики попытаются уже на самой ранней стадии привлечения средств установить ту договорную стоимость, которая, по расчетам, должна быть на заключительной стадии, то есть с учетом всех возможных рисков, то тогда цена получится слишком большой, и это снизит вероятность привлечения дольщиков в строительство на ранней стадии возведения дома.

Несколько слов о проектной декларации, которую заказчик обязан опубликовать в одном из государственных СМИ за месяц до начала привлечения средств дольщиков. Само по себе такое требование следует отнести, как уже было сказано выше, к положительным моментам. Потому что в проектной декларации, как того требует указ, должны быть указаны сведения о заказчике, о проекте и даже о тех объектах долевого строительства, в создании которых заказчик участвовал ранее. Но вместе с тем не совсем понятно, распространяется ли требование о публикации декларации на проекты, реализация которых началась до 1 июля текущего года и по которым заказчики продолжают заключать договоры долевого строительства.

Неясно и то, как следует вести себя застройщику, если он собирается часть квартир в доме реализовать после завершения строительства. Согласно указу, заказчик не имеет права отказать потенциальному дольщику в заключении договора долевого строительства при наличии у него возможностей выполнить условия договора. В связи с этим возникает вопрос: может ли застройщик реализовать на стадии строительства лишь запланированное число квартир? Кроме того, не совсем ясно, какую информацию он должен публиковать в проектной декларации: обо всех квартирах, которые предусмотрены по проекту, или только о тех, на которые он намерен заключать договоры долевого строительства.

Подвод итог сказанному, еще раз повторим: участники рынка недвижимости не могут не приветствовать тот факт, что власти наконец-то проявили внимание к проблемам долевого строительства. Но чтобы указ мог работать в полной мере, чтобы избежать его двоякого толкования, требуются официальные разъяснения некоторых его норм. Иными словами, чем четче будут определены правила игры, тем больше пользы будет от принятого законодательного акта, тем меньше проблем будет возникать на рынке долевого строительства.

По нашей информации, такие разъяснения уже готовятся. Предположительно некоторые из норм указа, в частности касающиеся жесткого ограничения стоимости, будут распространяться в дальнейшем только на договоры, которые заключаются с дольщиками, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. При заключении же договоров с гражданами-неочередниками заказчикам могут разрешить при формировании договорной цены учитывать рыночные факторы.

Об этом материале:

Источник: Портал Мой Дом

Ваши комментарии





Вы не можете подавать объявлений

Новости недвижимости
и строительства


2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006

разделы:
Деловые новости
События, обзоры, аналитика, сообщения
Строительство
Строительство, реконструкция, модернизация, благоустройство
Недвижимость
Жилье, приватизация, стоимость, аналитика
ЖКХ
Услуги, тарификация, экология, благоустройство
Происшествия
Чрезвычайные происшествия, несчастные случаи
Криминал
Обман, мошенничество, взятки, кражи, преступление и наказание
Выставки в Минске
Календарь строительных выставок, запланированных в Минске.
Выставки. Архив.
Строительные выставки, уже прошедшие в Минске.
Новости организаций
Пресс-релизы, новости, акции и предложения организаций.
Акции и партнерские программы
Акции портала, партнерские программы и предложения к сотрудничеству.
Новости портала
Этапы развития, события и нововведения на портале
Документы
Рекламные новости

Найти новость

найдите новость по части ее заголовка


 

Архив новостей

«  Июль 2006  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31

Месяц из списка:

RSS-лента.
Подпишитесь на rss-ленту, чтобы быть в курсе наших новых поступлений.

Поиск по сайту:

Erektile Dysfunktion ремонт интерьер стройматериалы цемент проектирование цвет в интерьере купить Декоративный водоем профнастил бассейны коттедж водоснабжение двери межкомнатные двери ландшафтный дизайн озеленение недвижимость Дизайн интерьера отделка арматура окна пластиковые окна окна пвх фурнитура дизайн дом квартира проект перепланировка кухни отопление Ворота кровля металлочерепица крыша Защита древесины кровельные работы ремонт квартир ламинат оборудование сантехника электрика Щебень шкафы-купе котлы вагонка линолеум монтаж отделочные работы Тротуарная плитка Минск утепление гидроизоляция металлопрокат Строительные материалы дома системы отопления строительство аренда керамогранит лестницы вентиляция кухня пол мебель на заказ фундамент канализация срубы насосы деревянные дома имитация бруса бани брус Баня мебель Зелест краска для дерева

Сейчас на сайте:
Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0




Наш опрос:

Мусоропровод в доме - за и против:


Всего ответов: 1446







chrome, 56.0.2982.10 , 0, /C