Цены на первичном рынке жилья наперекор прогнозам аналитиков после новогодних каникул резко пошли в рост. По разным данным, рост цены 1 кв. м с начала года составил 3%, что в два раза выше уровня, характерного, как убеждены риэлторы, для баланса спроса и предложения на рынке. Помогли росту цен "быки", сбежавшие с фондового рынка, переживающего падение, высокая инфляция и действия столичных властей.

По данным аналитической службы компании "МИАН - агентство недвижимости", в целом за 2007 год стоимость жилья в новостройках увеличилась на 12% в Москве и на 3% в области. При этом, как говорит член совета директоров корпорации Mirax Group Максим Темников, уже за январь и первую декаду февраля средняя стоимость новых объектов бизнес-класса в Москве выросла на 5--7%. "А на наших объектах мы зафиксировали увеличение от 10% и даже выше", - уточнил он в интервью "Газете". Ценовой рекорд по предварительным данным за январь объявила и сотрудник отдела оценки компании "Финэкспертиза" Галина Гурова. По ее данным, на квартиры в новостройках в ценовой категории выше $5 тысяч в январе застройщики подняли цены на 15--16%. По данным информационно-аналитического агентства RWAY, средняя цена 1 кв. м в Москве с начала января выросла на 2,8%.

Опрошенные "Газетой" эксперты отметили снижение объема предложения, что сказалось на ценах. При этом строить меньше не стали: в 2007 году в Москве строители ввели в строй 4,8 млн кв. м жилья. Но, по словам риэлторов, при плане отдать для исполнения городских программ 35% построенного жилья правительство Москвы приобрело для этого почти половину построенного; для свободного рынка осталось всего 2 млн кв. м. В этом году городские власти планируют снова забрать на социальные программы половину из построенных 5 млн кв. м жилья. "Сокращение предложения коммерческого жилья снизило давление на рынок большого количества переоцененных квартир", - утверждает глава риэлторской компании "Рескор" Сергей Лупашко. То есть вмешательство правительства Москвы стало одним из факторов роста цен и помогло продавцам неликвида. Аналитик МИАНа Алексей Кудрявцев добавляет еще одну причину.

"Новости о кризисе на мировых финансовых рынках отразились не только падением котировок на российском фондовом рынке, - говорит он. - Ожидание перемещения инвестиций в недвижимость привело к существенному для начала года увеличению спроса на рынке городского жилья - на 30--35% по сравнению с декабрем 2007 года". На рынок новостроек начали возвращаться институциональные инвесторы: банки, инвесткомпании, ПИФы, пенсионные фонды. "Косвенным подтверждением институционального интереса стало довольно неожиданное, но объяснимое внимание к жилью компаний-консультантов, - замечает руководитель RWAY Александр Крапин. - Я думаю, что за этим интересом стоят запросы богатых клиентов четверки крупнейших консалтинговых компаний". "Солидными источниками инвестирования средств в недвижимость вскоре станут пенсионные фонды, страховые компании, инвестфонды, - предполагает Лупашко. - Это означает, что на рынок скоро придут десятки миллиардов долларов".

Впрочем, прогнозы экспертов диаметрально противоположны. Лупашко предрекает рост цен к концу года на 60%. Крапин уверен, что нынешний всплеск призван выжать последнее из платежеспособного спроса покупателей. "На рынке московского жилья продолжается латентная фаза периода снижения цен", - уверена Гурова. Косвенным доказательством она считает снижение количества заключаемых сделок более чем на четверть относительно периода динамичного развития рынка - до середины 2006 года. На это указывает и ситуация с ценами на вторичном рынке жилья (см. таблицу), информация о котором менее контролируется сильными игроками рынка и где рост цен едва отыграл январскую инфляцию. Кроме того, по данным оценщиков "Финэкспертизы", переуступка прав по инвестконтрактам в московских новостройках (это считается вторичным рынком) сегодня предлагается по ценам существенно ниже цен застройщиков в этих же домах. Например, в элитном жилом комплексе рядом со станцией метро "Студенческая" минувшей осенью собственниками квартир предлагались права требования по договору соинвестирования по $7,5--8 тысяч за 1 кв. м, а цены предложений застройщиков по аналогичным квартирам были $8,5--9,5 тысячи за 1 кв. м.