Еще немного, еще чуть-чуть, и ипотека, столь популярная в Европе и США, станет реальностью и для белорусов. Правда, сможет ли она кардинально улучшить жилищные проблемы наших граждан, — пока большой вопрос.

Проект закона «Об ипотеке» нижняя палата белорусского парламента может принять во втором чтении уже в мае или июне нынешнего года, сообщил заведующий отделом по обеспечению деятельности постоянной комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Палаты представителей Владимир Дмитрук на семинаре «Современные способы финансирования жилой и коммерческой недвижимости в рамках реализации проектов по строительству многоквартирных жилых домов».

Ипотека в нашей стране пока непопулярна. Это докладчик объяснил тем, что у банков отсутствуют кредитные ресурсы на длительный срок, для населения неподъемны процентные ставки, которые ничем не отличаются от банковских (в среднем 14-16%). Сдерживалось развитие ипотеки незначительным объемом частной собственности на недвижимое имущество, отсутствием соответствующего законодательства, а также высоким уровнем инфляции.

Подготовить законопроект об ипотеке правительство планировало давно. Еще в 2001 году Совмин утвердил концепцию создания ипотечного жилищного кредитования, которая среди прочего предполагала и подготовку этого законопроекта. В 2002-м он был разработан, но окончательный вариант в силу ряда причин не был подготовлен и «исчез в недрах госорганов», рассказал В.Дмитрук. Затем уже новый проект закона был внесен в Палату представителей в июне 2006 г., доработан и в декабре того же года принят в первом чтении. После этого начался длительный и трудоемкий процесс доработки. Корректировалась каждая статья. Документ направлялся на рассмотрение в госорганы более 15 раз (только в Администрацию президента — 11 раз).

Согласно подготовленному законопроекту, ипотека обеспечивает обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным договорам, а также в случае причинения какого-либо вреда. Оценка стоимости объекта, передаваемого в ипотеку, определяется по соглашению сторон. При этом земельные участки должны стоить не ниже ее кадастровой стоимости, а строения — не ниже рыночной.

Законопроект также предусматривает, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, которое на момент заключения договора об ипотеке будет находиться в стадии строительства и поступит в залог по его завершению. Имущество, которое находится в совместной собственности, можно будет передавать в ипотеку только с письменного согласия всех собственников. А участник долевой собственности сможет заложить свою долю без согласия других собственников.

По словам В.Дмитрука, в ходе подготовки законопроекта «всплыл» ряд проблем. В частности, у банков нет законодательного права выселять должников из занимаемых ими помещений. Эту норму планируется закрепить в Жилищном кодексе, который сейчас готовит Министерство жилищного хозяйства.

Нет у банков в достаточно количестве и долгосрочных ресурсов, чтобы выделять кредиты на десятки лет. Проблема, возможно, будет частично решена после введения в оборот закладной как ценной бумаги, а также принятия отдельного закона, который бы регулировал ипотечный сертификат, сообщил Владимир Дмитрук. В России, где сейчас наблюдается бум ипотеки, также ощущается нехватка долгосрочных ресурсов, но там, по словам специалиста, проблема решается за счет иностранных инвестиций.

Во всем мире ипотека привлекает граждан как раз своими долгосрочными кредитами на жилье и низкими процентными ставками. Например, в Германии они равняются 1,5-2% годовых. Как пояснил В.Дмитрук, на стадии разработки законопроекта планировалось законодательно закрепить низкие процентные ставки (на уровне 3-5% годовых) для ипотечных кредитов. «Но банкиры нас убедили, что этого делать нельзя. Жизнь меняется. Все привязано к ставке рефинансирования, а она может как снизиться, так и возрасти. Определять твердую ставку нельзя. Кроме того, Нацбанк не может диктовать коммерческим банкам условия, по которым они должны выдавать кредиты», — сказал В.Дмитрук.

Тормозит развитие ипотеки в стране также недостаток средств у населения. Далеко не каждый может построить себе жилье при стоимости квадратного метра в 2 тысячи долларов. «Мы хотим создать систему, которая позволила бы гражданам накапливать деньги хотя бы на первый взнос. И это в какой-то степени мог бы решить проект закона о жилищных строительных сбережениях, который сейчас готовится в правительстве. Суть механизма в том, что люди открывают счет в банке и в течение нескольких лет пополняют его, накапливают средства, на которые начисляются проценты. Потом они вносят средства на первый взнос при строительстве или покупке жилья. На остальную же сумму гражданин берет ипотечный кредит. Таким образом можно решить постепенно жилищную проблему в стране», — сказал В.Дмитрук. По его данным, сегодня в улучшении жилищных условий нуждается порядка 650 тысяч человек.

Когда закон об ипотеке будет принят, это не означает, что все проблемы будут сразу решены. Для этого нужно внести изменения в различные законодательные акты, развивать рынок ценных бумаг, решать другие вопросы. И лишь после этого ипотечная система заработает. В данном случае закладывается законодательная база для дальнейшего развития ипотеки, пояснил представитель парламента. В России только через 10 лет после принятия закона начало развиваться ипотечное кредитование. В 2009-м там планируется выдать ипотечных кредитов на сумму более 5 трлн. российских рублей.

Справка «Белорусских новостей»

В мире доминируют две основные модели ипотечного кредитования: американская и немецкая. В основу первой положена двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам, которые потом секьютеризируют их путем выпуска ценных бумаг (секьютеризация — выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом ипотечных кредитов).

Немецкая модель является одноуровневой. Банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг. В Германии примерно три четверти всего жилищного финансирования осуществляется при помощи ссудосберегающей системы, и только четверть ипотечных кредитов секьютеризируется.

На территории современной Беларуси отношения с залогом недвижимости получили еще в статуте Великого княжества Литовского в 1529 году. В советский период отношения регулировались гражданским законодательством. Однако залог в БССР был скорее формальным и не имел широкого распространения. Востребованным залог стал только в 90-х годах прошлого века.