Проблемы с недвижимостью породили финансовый кризис в США, в результате которого в этом секторе американской экономики произошло существенное снижение цен. Россияне с оптимизмом восприняли эту тенденцию и ждут, когда же подешевеют квартиры и в российских городах. Однако эксперты говорят о том, что пока надеяться на это не приходится. Анализ перспектив динамики цен на квартиры в Москве и других российских городах осуществил по просьбе агентства "Интерфакс-АФИ" руководитель Центра стратегических исследований (ЦСИ) "Росгосстраха" (РТС: RGSC) Алексей Зубец.

Недоступность ипотеки как спасение от полного провала

Аналитик отмечает, что корни российского и американского кризисов разные. Нынешний американский кризис начался с проблем на рынке недвижимости: в 2001-2007 годы на волне всеобщего экономического подъема цены на жилье в США росли довольно быстро. С 2002 года по 2007 год, по данным Федерального резерва США, общая стоимость жилья в собственности американских домохозяйств выросла с $13,5 трлн до $20 трлн. Банки активно выдавали ипотечные кредиты всем желающим, включая и тех, кто не мог расплатиться по ипотечным займам. Однако в 2007 году в стремлении подавить инфляцию монетарные власти США пошли на повышение кредитных ставок, что вызвало волну банкротств среди несостоятельных ипотечных заемщиков. По состоянию на август нынешнего года, по данным американской Ассоциации ипотечных банкиров, 6,4% займов в США имели просрочки по платежам и еще 2,8% ипотечных заемщиков находились в процессе потери прав на заложенную недвижимость. Это вызвало значительное снижение цен на жилье в США: в августе, по данным Национальной ассоциации риелторов, средняя цена недвижимости в США упала на 9,5% по сравнению с прошлогодним показателем. А с учетом инфляции реальное падение цен составляет около 15%. На продажу в США выставлено около 4,5 млн домов, этого запаса хватит рынку жилья на 11 месяцев вперед без учета нового строительства.

Многим хотелось бы, чтобы подобное произошло и в России, особенно в Москве, где в последнее время цена жилья поднялась до заоблачных высот. Однако, к сожалению, этого не будет. Прежде всего потому, отмечает А.Зубец, что в сегодняшней России приобретение жилья с использованием ипотеки не слишком распространено. Исследование ЦСИ "Росгосстраха" показало, что в настоящее время в крупных и средних городах только 4% домохозяйств обременены ипотечными кредитами. Таким образом, даже банкротство сразу всех ипотечных заемщиков не приведет к появлению на рынке большого количества свободного жилья. Равным образом, сокращение банками своих ипотечных программ не приведет к значительному оттоку покупателей с рынка недвижимости: исследования ЦСИ показывают, что с участием ипотеки в крупных и средних городах в среднем совершается не более 2% сделок.

Дефицит и мигранты станут спасательным кругом для тонущих застройщиков

Большинство российских строительных компаний обременено долгами - в долг приобреталась земля, строительные материалы, улаживались проблемы с местными властями. Заимствования имели смысл, так как на фоне кратного роста цен на жилье и офисные помещения за последние четыре года строительство представляло собой станок для печатания денег. Однако на фоне мирового финансового кризиса возможность доступа застройщиков к дешевым кредитным ресурсам сократилась. Как следствие, многие из них сегодня сворачивают новые проекты и ищут покупателей на уже построенное жилье и офисы. Ликвидация запасов построенного, но непроданного жилья, которое они придерживали в надежде заработать на росте цен, позволит на некоторое время "охладить" рынок жилой недвижимости в крупных городах. Однако этот запас не бесконечен и через некоторое время (вероятно, уже к концу года) на рынке скажется сокращение объемов нового строительства.

На московском рынке жилья оно и без того было недостаточным: по данным Росстата, за первое полугодие 2008 года в строй введено более чем в два раза меньше жилья, чем в первой половине 2007 года.

При этом, по оценке А.Зубца, доходы населения, несмотря на финансовые неприятности, будут продолжать расти, хотя и меньшими темпами, чем в 2007-2008 годах. В 2009 году реальные доходы населения вырастут, по прогнозу ЦСИ, не менее чем на 3-4%. Продолжится рост численности верхних имущественных групп, являющихся основными покупателями на рынке жилья. В первом полугодии 2008 года, согласно оценкам ЦСИ "Росгосстраха", численность группы с доходами более $500 тыс. в год на семью выросла на 88%. Так что и в дальнейшем рост числа богатых будет идти быстрее, чем общее увеличение доходов населения.

Снижение первичного предложения на рынке недвижимости в сочетании с ростом доходов населения уже к середине следующего года снова станет толкать цены на жилье вверх, что, очевидно, станет спасательным кругом для тонущих застройщиков. "Так что кризис на рынке недвижимости, очевидно, будет недолгим. Возобновлению роста цен на рынке жилья в Москве также будет способствовать приток мигрантов из других регионов, стремящихся купить престижное жилье по более низким ценам", - предположил аналитик.

Крыша над головой стала приоритетнее железного коня

Для кардинального решения проблемы на рынке жилья, безусловно, потребуется широкий комплекс мер для расширения строительства. Исследования показывают, что сегодня приобретение жилья стало наиболее значимой, приоритетной покупкой для россиян. Еще несколько лет назад для потребителей наиболее насущной проблемой было приобретение автомобиля, однако бум продаж новых иномарок в последние годы снял остроту этой проблемы. В условиях совершенно недостаточного строительства неспособность решить жилищную проблему становится для жителей крупных и средних городов значимым социальным раздражителем. Поэтому для сохранения оптимистического настроя в обществе уже сегодня на строительном рынке требуется создание прозрачной, конкурентной среды, а также развитие инфраструктуры и коммуникаций. Они необходимы для того, чтобы снять проблему доступности крупных центров с высоким качеством жизни для обитателей окрестных территорий. Это приведет к разрядке социальной напряженности в российских мегаполисах и прежде всего - в Москве.

Страховые премии продолжат расти

Сохранение положительной динамики доходов населения обеспечит рост премий по страхованию за счет средств населения, и в частности, в сегменте страхования недвижимости. По оценке А.Зубца, в оптимистическом варианте премии по страхованию недвижимости в 2009 году вырастут более чем на 20%, в худшем случае прирост премии не составит менее 10%. На рост номинальных объемов страховой премии будет оказывать влияние и инфляция, которая в 2009 году прогнозируется на уровне 13-15%, отметил он.

Довольно оптимистичен в оценке перспектив российского страхования и генеральный директор ОАО "САК "Энергогарант" Андрей Зернов. "В целом избежать полностью влияния кризисных последствий нельзя, поскольку страховые компании являются составной частью финансовой системы. Однако есть зоны повышенного и пониженного риска. На мой взгляд, страховщики скорее находятся в области большей защищенности, так как по своей сути и природе представляют собой самые консервативные институты. Это обусловлено двумя основными причинами: во-первых, страховой бизнес построен на ежедневной оценке самых различных рисков, включая природные, техногенные, политические, финансовые, предпринимательские, и даже военные и террористические. Второе, правила формирования и размещения страховых резервов Минфина, по крайней мере у нас в России, суперконсервативные", - пояснил он.

Может быть, именно поэтому мы вряд ли вспомним какие-то громкие потрясения после кризиса 1998, которые связаны с неисполнением страховщиком своих обязательств. И это даже после того, когда были заморожены колоссальные денежные средства в ГКО, которые на тот момент были обязательны в составе страховых резервов. Скорее следует упомянуть о финансовых проблемах страховщиков середины 90-х в период очередной волны банковского кризиса, и то в отношении тех, которые эксклюзивно работали с одним-двумя банками, которые оказались банкротами, напомнил А.Зернов.

Инвестиционная политика страховых компаний достаточно консервативна и, в основном состоит из банковских депозитов и вкладов в госбумаги.

"Следовательно, для возникновения реальных проблем у страховых компаний, которые при этом имеют развитую инфраструктуру, достаточный размер капитала и устойчивый портфель, должна серьезно пострадать, если не сказать рухнуть, вся банковская система, чего надеюсь, не произойдет", - заключил гендиректор "Энергогаранта".