Уже больше десяти лет в стране идет реформа жилищного хозяйства, но содержание жилья по-прежнему остается одной из самых сложных социальных проблем.

 
(Фото: news.open.by)

Уже больше десяти лет в стране идет реформа жилищного хозяйства, но содержание жилья по-прежнему остается одной из самых сложных социальных проблем.

И хотя мы приватизировали большую часть жилого фонда, цивилизованно управлять им так и не научились. В результате, как и в советские времена, летят в многочисленные организации жалобы, внешний вид подъездов порой оставляет желать лучшего, изношены лифты, протекают крыши, не обустроены дворы. Но это еще полбеды. Другая сторона медали - государственные расходы на содержание жилья и коммунальное обслуживание сокращаются, а квартплата по-прежнему не в состоянии восполнить необходимые средства. Получается замкнутый круг. Где же выход?

Заманчивая альтернатива

Ответ вроде бы очевиден: надо развивать систему совместного домовладения - товарищества, кондоминиумы, кооперативы. От названия суть не меняется, главное - установить такие взаимоотношения, при которых каждому собственнику квартиры принадлежит и доля собственности на лестничные коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, электрическое и сантехническое оборудование общего пользования, парковки и детские площадки во дворах и так далее. Но в том-то и загвоздка, что этот способ управления известен нам еще с 1998 года, с момента вступления в силу закона, разрешающего создавать товарищества собственников в любом населенном пункте страны. В реальности же демонополизация системы ЖКХ идет с большой натугой. Сегодня в стране действует только 750 товариществ собственников, охватывающих примерно семь процентов жилого фонда, да и то, как правило, в новостройках. Для подавляющего большинства жильцов существует всего одна управляющая компания - ЖЭС.

Немецкий порядок

Эта проблема обсуждалась на расширенном заседании парламентской комиссии по жилищной политике. Мастер-класс давал Вернер Меркель, директор немецкой управляющей компании в сфере недвижимости VEGIS. Подобных компаний в Германии сегодня около трех тысяч, каждая обслуживает 20-30 товариществ собственников, или от 500 до 30 тысяч квартир. С каждой квартиры на счет компании отчисляется в среднем 15 евро в месяц, а та, в свою очередь, заключает договоры с подрядчиками на обслуживание домов, на поставку коммунальных услуг, ведет полноценную финансово-хозяйственную деятельность, как и любая коммерческая организация. Товарищество собственников на общем собрании утверждает баланс на следующий год, решает вопросы текущего ремонта, благоустройства придомовой территории, капитального ремонта, проведения энергосберегающих мероприятий. Подход довольно строгий: нельзя, например, чтобы у одного собственника в квартире окно было пластиковое, у другого - деревянное, один выкрасил балкон в синий цвет, другой - в белый.

"Недвижимость - самое большое богатство и самое выгодное капиталовложение в Германии, - рассказывает Вернер Меркель. - Поэтому люди убеждены: управление собственностью должно быть профессиональным. У нас нет ЖЭСов в привычном понимании слова, каждая частная управляющая компания вынуждена ежедневно доказывать, что она самая лучшая. Для этого много внимания уделяем подготовке кадров.

Моя хата с краю

Понятно, что в Беларуси надо создавать новые формы управления недвижимостью, способные составить конкуренцию ЖЭС-овской системе обслуживания. Но с наскока этот вопрос не решить, слишком много препятствий еще необходимо устранить.

- Нас нельзя сравнивать с Германией, - убежден депутат Алексей Кузьмич. - У них эта система развивается с 1957 года. Нам сначала надо изменить менталитет, мышление. Многие поддерживают идею создания товариществ собственников, но редко кто соглашается их возглавлять. Найти толкового управляющего в этой сфере очень непросто. Белорусы в большинстве своем пока готовы нести ответственность только за собственные квартиры, живя по принципу "моя хата с краю, ничего не знаю". Мы привыкли к тому, что "наша крепость" заканчивается тонкой гранью обоев. А подъезды, тамбуры, дворы - это вроде как не мое.

По мнению председателя правления РСПОО "Совместное домовладение" Эдуарда Латушко, пока люди не будут четко осознавать свои права и обязанности, говорить о реформировании жилищного сектора бесполезно.

Люди элементарно не понимают, что входит в понятие "техническое обслуживание", за какие конкретные работы они должны платить. При таком раскладе владелец квартиры никак не может влиять на оплату коммунальных услуг. Ведь он даже не имеет права выбрать, какие именно услуги ему необходимы. А может, кто-то хотел бы сэкономить средства, исключив из перечня услуг уборку площадки и наведя порядок на ней самостоятельно? Если бы каждый собственник увидел экономический эффект, прочувствовал разницу на собственном кошельке, то и отношение к имуществу у него было бы другое.

Где взять деньги?

В Министерстве жилищно-коммунального хозяйства сетуют на то, что себестоимость услуг в три раза выше, чем платят сегодня граждане. И даже если кому-то удалось создать товарищество собственников, он сталкивается с банальным вопросом: где брать деньги на многочисленные текущие расходы по дому? Часто платы за техобслуживание не хватает, чтобы покрыть все затраты. Однако и тут практика показывает, что можно справиться с расходами без дополнительной финансовой поддержки. Вопрос в грамотной экономии. Установка энергоэффективного освещения в подъездах, счетчиков на воду и тепло, тепловая модернизация здания - все это давно является главным критерием эффективности управляющих компаний в западных странах.

Многое, конечно, зависит от социального статуса жильцов. Если в новостройках собственники примерно равны по уровню благосостояния и готовы принимать общее решение, допустим, нанять консьержа, то в старых многоэтажках много пенсионеров и не каждый из них в состоянии оплачивать дополнительные услуги. Из этого же разряда проблема капитальных ремонтов. Во-первых, те, кто много лет исправно отчислял деньги на капремонт, не желает рисковать и переходить на самоуправление: мол, кто же тогда вернет эти деньги? Вот пусть государство приведет дом в порядок, а там посмотрим. Во-вторых, какое товарищество согласится взять на баланс полувековое здание с его застарелыми жилищно-коммунальными проблемами? Впрочем, и здесь не все так безнадежно, считает директор управляющей компании "Мозырская альтернатива" Николай Гайдуков. По его словам, одной из форм перехода на совместное домовладение могли бы стать льготные кредиты на проведение капитальных ремонтов. В той же Германии, например, такие кредиты выдаются под три-четыре процента годовых.

В любом случае государство внакладе не останется, уверен председатель товарищества собственников "Домен" Олег Валов.

- Польза от таких организаций колоссальная, мы значительно экономим государственные средства. Если даже подсчитать затраты по одному 150-квартирному дому, ежегодная экономия составляет полмиллиарда рублей. Со стороны государства мы ждем поддержки в части формирования четкой правовой базы в сфере управления недвижимостью.

Председатель Постоянной комиссии Палаты представителей по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Галина Полянская выразила надежду, что данная проблема будет решена с принятием Жилищного кодекса. Этот документ должен поступить в парламент уже нынешней весной. Ясно одно: с расширением количества новых структур по обслуживанию жилфонда возрастет и конкуренция на рынке коммунальных услуг, что благоприятно отразится на их качестве и содержимом нашего кошелька.