Цены на жилье уже несколько недель снижаются под действием валютных колебаний, прежде всего, из-за усиления доллара. Вторичный рынок больше всего ощутил на себе ослабление белорусского рубля, и многие ожидают повторения событий прошлого года, когда минские квартиры существенно подешевели после резкой девальвации. Однако, по мнению специалистов, в этом году снижение будет не столь существенным, тем более что валютный коридор, заложенный правительством на этот год, ограничен 10%.

 

В настоящее время спрос на рынке жилья остается невысоким: одни решают подождать, другие собираются с силами. Продавцов наметившаяся тенденция испугать не должна: большинство сделок на "вторичке" приходится на "цепочки" (обмены, разъезды и т.д.), а с падением цен уменьшается и сумма доплаты. В любом случае весенний сезон обещает сделать жилье куда более доступным. Директор агентства недвижимости "Мир недвижимости плюс" Дина Обибок считает, что все будет зависеть от состояния валютного рынка.

- Не секрет, что зимой на вторичном рынке недвижимости было "затишье". С приходом весны ситуация не изменилась. Более того, цены на жилье пошли вниз. Как вы оцениваете ситуацию?

- Покупатели на рынке жилья пребывают в состоянии ожидания. Связано это со снижением стоимости квадратного метра жилья, которое вызвано ослаблением белорусского рубля по отношению к доллару. Это один из серьезных аргументов, с которым трудно спорить. Естественно, когда котировки доллара растут, то стоимость объекта, если считать в американской валюте, падает. Поэтому цены на жилье будут снижаться до тех пор, пока ситуация на валютном рынке не стабилизируется.

Если в прошлом году девальвацию белорусского рубля осуществили за один день, а рынок отреагировал тем, что 2,5 месяца – вплоть до середины марта – цены падали, то сейчас мы имеем дело с несколько иной ситуацией. На мой взгляд, какой-то части продавцов будет трудно смириться с новыми условиями и снижать стоимость квартиры. С другой стороны, на вторичном рынке большинство сделок происходит с одновременной покупкой следующей квартиры, поэтому, когда люди убедятся, что цены снизились и на покупаемый ими объект, они более охотно пойдут на уступки.

Что касается января-февраля, то этот сезон даже в самые благополучные годы выпадает из общего контекста: много праздников, холодно, ожидание изменений в законодательстве. Однако даже в это время были продажи, прежде всего, давал о себе знать отложенный спрос. Иными словами, те, кто еще не успел решить свой квартирный вопрос в прошлом году, постарались сделать это в начале этого года.

- То есть цены на жилье в ближайшие месяцы должны пойти вниз…

- Да, цены на жилье должны снизиться. Опять-таки не думаю, что это будет сильное падение или что оно продержится долго. Кроме того, на мой взгляд, в белорусских рублях стоимость квадратного метра жилья не изменится.

- Как вы заметили, некоторым продавцам будет трудно смириться с новыми условиями. Собственники жилья уже осознают, что ситуация меняется?

- В настоящее время еще не все осознали тенденцию, лишь немногие смирились с более низкими ценами на жилье.

- Помимо стоимости валют, есть и другой показатель – платежеспособность населения. Так вот она за последний год едва ли выросла.

- На вторичном рынке жилья платежеспособность населения играет не самую важную роль. Большие суммы денег обычно не фигурируют целиком: как правило, цена собирается путем продажи нескольких квартир. Самое главное – найти "чистого" покупателя, то есть человека, у которого будут наличные деньги на покупку первой квартиры в "цепочке".

В целом, вторичный рынок никуда не денется, продажи все равно будут. Ведь даже когда не было частного жилья, существовали обменные сделки.

- Какая в среднем сумма нужна для того, чтобы переехать из однокомнатной квартиры в "двушку", а из "двушки" в "трешку"?

- В среднем для того, чтобы обменять однокомнатную квартиру на "двушку", нужно $15-20 тысяч. Чтобы переехать из "двушки" в "трешку", нужно доложить примерно такую же сумму. Многое зависит от района, дома и площади квартир.

Интересная тенденция: в конце прошлого года был большой спрос на однокомнатные и двухкомнатные квартиры, но практически не были востребованы "трешки". И получилось, что разница между двухкомнатной и трехкомнатной квартирой сократилась. Владельцы "однушек" проанализировали ситуацию и стали выставлять свои квартиры дороже, а взамен покупать трехкомнатные, но дешевле (если считать в среднем по цене квадратного метра). Все это впоследствии привело к тому, что спрос на "трешки" более-менее восстановился.

- По планам Совета министров панельные дома будут активно возводиться еще около пяти лет. Однако по сравнению с каркасно-блочными строениями они смотрятся менее привлекательно, хотя и обходятся куда дешевле. Готовы ли сегодня белорусы переплачивать за "каркасники"?

- Покупатели, у которых есть деньги и которые хотят купить именно жилье улучшенных потребительских качеств, конечно, отдают предпочтение каркасно-блочным домам. Остальные же (а их большинство) с радостью купят квартиру и в панельном доме. Иногда ведь альтернатива возникает следующая: либо купить квартиру в панельном доме, либо вообще ничего не приобрести.

- А какова сегодня доля квартир в каркасно-блочных домах на вторичном рынке жилья?

- Их немного. Мне кажется, до 10% от общего числа объектов на "вторичке".

- Какие районы белорусской столицы пользуются наибольшим спросом среди покупателей?

- Наибольшим спросом пользуется Фрунзенский район. Здесь возводится больше всего жилья, хорошо развита транспортная инфраструктура. Когда проведут метро в юго-западном направлении, будут востребованы Юго-Запад и Малиновка. В то же время эти микрорайоны и так довольно разрослись, поэтому места для их расширения осталось немного.

В центре Минска жилье остается относительно дорогим. Владельцы квартир, расположенных в центре, менее охотно идут на уступки. Кроме того, в центре возводится очень мало жилья.

Что интересно, люди стали более благосклонно относиться к микрорайонам. Они обустроены, обеспечены всей необходимой инфраструктурой (школы, детские сады, поликлиники, магазины), к некоторым из них проведено метро.

- Сегодня много говорят о расширении городской черты и строительстве городов-спутников. На ваш взгляд, как это отразится на стоимости жилищного "квадрата"?

- Полагаю, что это приведет к тому, что стоимость квадратного метра в городах-спутниках будет приближаться к минским расценкам. Теоретически возможно, что снизится и стоимость жилья в самой столице, однако это будет не столь ощутимо, как многим может показаться.

- Можно ли сегодня встретить на рынке жилья инвесторов?

- Инвесторов на рынке жилья очень мало. По крайней мере, я не замечаю какой-то инвестиционной активности. То же самое можно сказать и про иностранцев. Причем граждане других стран больше присматриваются к новостройкам, чем к вторичному рынку.

- Первичный рынок, похоже, "отвоевывает" у "вторички" ранее потерянные позиции?

- Первичный рынок возвращает себя на то место, которое у него было. Почему цены на вторичном рынке раньше активно росли? Это связано с тем, что в связи с особенностями законодательства "первичка" несколько лет практически не развивалась. Сейчас же первичный рынок недвижимости находится в выгодном положении.

По моему мнению, хорошо, когда соблюдается баланс, когда есть выбор. Застройщики пришли в себя, почувствовали, что этим бизнесом можно заниматься. И это неплохо. Ведь чем больше будет возможностей для решения жилищной проблемы, тем лучше для потребителя.