Кризис сильно ударил по рынку недвижимости, сократив продажи квартир почти вдвое. Что касается элитного жилья, то спрос на него никогда не опускался больше чем на 20%. Кризис не помешал состоятельным белорусам заплатить в прошлом году за 150 самых дорогих квартир более Br100 млрд.

 

В минувшем году покупатели 150 самых дорогих квартир Минска заплатили за них в общей сложности более Br100 млрд.

Об элитной недвижимости у нас всерьез заговорили несколько лет назад. Сегодня объявления «Продам дорого» не удивляют, несмотря на кризис и связанный с ним обвал цен на рынке недвижимости. Насколько востребованы «апартаменты», «пентхаусы» и «виллы» в белорусских условиях и где находится минская «Рублевка»? Попробуем разобраться.

Ситуация на рынке

В условиях кризиса некоторые девелоперы связывают надежды именно с сегментом элитного жилья, а значит, количество красивых дорогих домов должно увеличиться. В столице под такое жилье меньше всего свободных площадок, поэтому можно ожидать устойчивого роста цен в этом сегменте. Рынок «элитного» жилья развивается по своим законам. Спрос на престижные метры не особенно зависит от кризиса, ведь их покупатели не ограничены в средствах. С другой стороны, продажи здесь идут медленнее, т.к. клиенты предъявляют все более серьезные требования к качеству.

– Сегмент элитного жилья просел меньше остальных, – считает Николай Сасов, консультант по недвижимости премиум- и бизнес класса. – Если цены на многие квартиры упали почти в 2 раза, то в этом сегменте – всего на 15-20%. Хорошей земли по-прежнему мало. Сейчас многие ринулись в Дрозды, но поскольку дома здесь строит государственная фирма, то ее «продукт» можно сравнить с автомобилем Bentley на колесах… Белшины. Покупатели платят $700-800 тыс. за коробку, а потом начинают менять крышу, окна… Сейчас в сравнении с 2008 годом состоятельные люди больше считают деньги. В прошлом году все ждали, что, как и в 99-м, все обрушится. Пик кризиса пришелся на июль-август, а потом те, кто не нашел дешевых качественных домов, стали искать землю. Увидев, что ее просто нет или стоит она безумно дорого, клиенты опять стали покупать готовое жилье. Поскольку из-за кризиса из активных продаж вывалился почти целый год, сейчас предложений много, но, с другой стороны, в прошлом году ничего не строили. И что мы будем продавать через год – большой вопрос.

Риэлторы отмечают, что хорошие дома люди по-прежнему строят сами. В Беларуси практически нет организаций, которые могут построить «элитное» жилье с учетом всех запросов состоятельного человека – с ровными стенами, хорошей технической начинкой и т.д. Частные инвесторы строят лучше потому, что относятся к этому как к хобби и зачастую не думают – во сколько им обойдется такой дом и за сколько они смогут его продать.

У Владимира Чернушевича, директора агентства недвижимости «Загородный дом» на этот счет свое мнение:

– Элитное жилье сейчас вообще не востребовано, поскольку богатые уже все имеют: и коттеджи, и квартиры в городе. Приток капитала в республику ограничен, и нового спроса тоже нет. Самое популярное сейчас – дешевое жилье для проживания. Даже элитные поселки для отдыха не востребованы. «Черные» строители, которые годами строили для богатых, сидят с непродаваемыми объектами. В прошлом году многие заканчивали строительство на земле, которая покупалась по докризисным ставкам, и снижать цену не готовы – ожидают лучших времен. Но в конце года их, конечно, «прижмет» и снизить цену придется.

В Минске всегда было разделение на престижные и «остальные» районы. До революции вся территория белорусской столицы для удобства работы полиции делилась на полицейские части, что можно сравнить с современными административными районами. Жилые кварталы в районе улиц Доминиканской и Фелициановской считались самыми престижными. Их особенностью было наличие двух центральных площадей: Низкого рынка (нынешняя площадь 8 Марта) и Высокого рынка (площадь Свободы). Здесь были самые дорогие квартиры и меблированные комнаты. После революции самым дорогим считалось жилье с ванной, туалетом и водопроводом. Плата за один квадратный сажень* составляла 8.000 рублей. За жилье без ванной и уборной приходилось платить 6.500. И, наконец, 5.000 рублей отдавали за квартиру без водопровода и удобств. Понятие «престижности» жилой застройки в Минске особенно ярко проявилось в брежневские времена. Центр города всегда имел очень высокий статус. Там жили чиновники, дипломаты, партийная элита. Здесь и сейчас сосредоточено самое дорогое жилье, цены на которое примерно на треть выше, чем в спальных районах. Например, при средней цене по городу в $2 тысячи за квадратный метр, квартиры в центре стоят около $2500 за метр, а, например, в самом непопулярном Заводском районе – $1780.

Квартирный вопрос

Если говорить об элитных квартирах, то в Центральном районе Минска наиболее престижные участки – Немига, Сторожевка, Троицкое и проспект Победителей. Здесь много новых каркасно-блочных домов со всеми атрибутами элитного жилья: свободной планировкой, высокими потолками (2,8 м), парковками, консьержами. Существенный плюс этого района – большая зеленая зона возле Комсомольского озера. В поселке Радужный возводится элитная малоэтажная застройка. В Советском районе одной из самых престижных считается малоэтажная кирпичная застройка в районе улиц Широкая, Измайловская и Собинова. Там в частном секторе появляются новые современные дома с участками земли, где есть беседки для барбекю, детские площадки, гаражи. В районе улиц Богдановича – Некрасова есть новая престижная застройка высотных 16-18-этажных домов. Вдоль проспекта Победителей в 1950-х годах было построено много сталинских домов, которые отличались от массовой застройки большими площадями квартир и высокими потолками. Они пользуются спросом и сегодня. Реконструированный после появления Национальной библиотеки район Восток тоже постепенно становится дорогим. Не случайно на улице Калиновского появляются дома бизнес-класса с огороженной территорией, гаражами и консьержами.

В районе улиц Воронянского и Жуковского впервые в Минске был построен жилой комплекс премиум-класса «Изумрудный», что значительно подняло престижность этой части города. Даже в непопулярном у богатых Заводском районе есть качественные дома, например, жилой комплекс на улице Васнецова. Это 8-этажные здания со свободной планировкой, высокими потолками, автономным отоплением, огороженной территорией, охраной, видеонаблюдением. В районе улиц Пулихова – Захарова (в так называемом «Пыжиковском» районе) в свое время жила партийная элита, поэтому в советское время он считался очень престижным. И остается таким до сих пор – сейчас там строят новенькие качественные дома по современным проектам. Престижными считаются районы улиц Парниковая и Тепличная (малоэтажная застройка). Кроме того, в Партизанском районе развивается и реконструируется микрорайон Степянка. В будущем планируется строить и развивать такие элитные районы, как Поселок Радужный, Великий Лес в Уручье, Минск-Сити в районе бывшего аэропорта, поселок Северный в Центральном районе.

По данным национального кадастрового агентства, покупатели 150 самых дорогих квартир Минска в 2009 году заплатили за них в совокупности более Br100 млрд. Самая дорогая квартира из этого списка была приобретена в феврале 2009-го за Br1 млрд. 750 млн., а занявшая 150-е место «потянула» на Br535,7 млн.

Учитывая, что пять из десяти самых дорогих домов белорусской столицы находятся на Пионерской, именно она является самой дорогой улицей в Минске.

Собственный дом

Еще большие возможности в планировке и дополнительный престиж дает проживание в собственном доме в черте Минска.

– Элитными и престижными» на сегодняшний день считаются, в первую очередь, коттеджный поселок Пионерский на пр. Победителей, а также дома на ул. Кольцова на берегу Цнянского водохранилища. Въезд в них – со стороны Минска, т.е. не надо выезжать на кольцевую, плюс вид на водоем. Несколько престижных домов есть в Слепянке. Далее «статусные» места распределяются следующим образом: Зацень, Валерьяново, Дроздово, Новинки, Боровляны, Тарасово, Ратомка, – рассказывает Владимир Чернушевич.

Но здесь уже и другие расценки: усадьба в Минске (на улице Парниковой) с домом почти в 500 квадратных метров, рядом лес и река, обойдется примерно в $1,2 млн.

– Места, где хочет жить богатый человек, можно ранжировать,– делится опытом Николай Сасов. – Во-первых, поселок Ждановичи-1 – около 20 участков прямо в лесу. В прошлом году там давали по $400 тыс. за участок. Во-вторых, Дрозды. В Зацени есть несколько улиц, прорубленных в лесу, асфальт, кое-где центральная канализация, земля дорогая. Полгода назад там был продан домик за $600 тысяч, при этом его почти полностью снесли, чтобы перестроить. Есть несколько поселков в пригороде, которые сформировались лет 5 назад, когда не было дорог и коммуникаций. Например, Белтрансгаз сделал свой поселок – положил асфальт, центральную канализацию и туда пошли богатые люди. Там участок в 11 соток стоит минимум $100 тысяч. Лет 5 назад в Минске все активно покупали домики в частном секторе, надеясь, что скоро там будет Беверли Хилз, но сейчас их один за одним направляют под снос, и теперь покупать в городском частном секторе многие боятся. К тому же на такой улице обычно 3-4 хороших дома, а по соседству – бабушки с курами, которые будут там вечно. А вот район за библиотекой и Зацень – тоже внутри кольцевой. И там уже примерно однородная публика, а нормальный дом под отделку стоит от $300 тысяч, и то это будет таунхаус.

Элитные запросы

– Об элитности у каждого свое понятие, – считает Владимир Чернушевич .– Чаще всего – это 150-200 кв.м. жилья из хороших качественных материалов, экологически чистых: кирпича или дерева. Людям важна престижность места. Элитными квартирами считаются дома повышенной комфортности – по постановлению Совмина, и дома улучшенной планировки из кирпича в престижных местах. Но четкой границы – что элитно, а что – нет, пока не существует.

*Сажень (сяжень, прямая сажень) – старорусская единица измерения. В XVII в. основной мерой была казенная сажень, равная 2,16 м. С 1835 года, согласно указанию Николая I, длина сажени была приравнена к 7 английским футам, то есть к 2,1336 метра. С введением в 1924 г. в СССР метрической системы эта мера вышла из употребления.