Количество предложений на вторичном рынке жилья достигло максимума за последние 5 лет.

 

Согласно подсчетам экспертов рынка недвижимости, за четыре с половиной месяца цены на минские квартиры снизились примерно на три процента. И это при том, что в январе и феврале в столице наблюдалось небольшое временное подорожание жилья. Специалисты отмечают, что этой весной квартиры на вторичном рынке главного мегаполиса страны вообще практически не покупались.

Активность рынка по этому сегменту сегодня приближается к нулю. О какой ситуации на вторичном рынке столичного жилья сегодня идет речь? Ждет нас дальнейшее удешевление квартир или осенью будет наблюдаться очередная волна подорожания жилищной недвижимости? Своими суждениями на этот счет поделился председатель совета Белорусской ассоциации "Недвижимость" Николай Простолупов.

На рынке появились дешевые "однушки"

Сразу напомню, что в первом полугодии 2009 года столичные квартиры дешевели довольно быстрыми темпами. Потом начался этап стабилизации цен, а в июле-августе с рынка покупателями были "вымыты" все дешевые "однушки". Эксперты рынка тогда категорически заявляли, что однокомнатных квартир по цене ниже 40-42 тысяч долларов уже никогда не будет, но…

Николай Простолупов отмечает, что теперь без особых проблем можно найти небольшие по площади однокомнатные "хрущевки" за 37-38 тысяч долларов. По такой цене предлагаются квартиры на крайних этажах пятиэтажных старых домов по улицам Чигладзе, Павловского, Кошевого, Садовой и Красина. По цене до 40 тысяч долларов есть даже стандартные "однушки" в панельных домах, но только на первых этажах. В диапазоне цен до 45 тысяч долларов, информационные каталоги предлагают сегодня множество однокомнатных квартир практически во всех районах столицы. Самое большое количество предложений касается однокомнатных квартир по цене от 45 до 55 тысяч долларов.

Вообще, сегодня средняя цена предложения квадратного метра однокомнатных квартир на вторичном рынке Минска составляет 1 475 долларов. Только за последнюю неделю ценник жилищного "квадрата" маленьких квартир снизился сразу на 12 долларов.

Появились двухкомнатные квартиры до 50 тысяч USD

Самое большое количество предложений на вторичном рынке столицы относится к двухкомнатным квартирам. В этом сегменте также появились дешевые жилищные объекты.

Небольшие "двушки" общей площадью до 43 квадратных метров на крайних этажах в старых домах стоят сейчас от 43 до 47 тысяч долларов. Такое жилье есть в домах по улицам Корвата, Гая, Пермской, Ротмистрова, Щербакова и др. Почти все двухкомнатные квартиры выставлены сейчас на рынке по цене до 55 тысяч долларов. Стандартные двухкомнатные квартиры общей площадью до 53 квадратных метров предлагаются по цене от 55 до 70 тысяч долларов. Есть на рынке и более дорогие "двушки", но таким жильем сейчас не интересуются даже богатые потенциальные покупатели.

Средняя цена предложения квадратного метра двухкомнатных квартир составляет 1 449 долларов. За последнюю неделю средняя цена метра таких квартир уменьшилась на 7 долларов.

Самые дешевые трехкомнатные квартиры сегодня предлагаются за 55-65 тысяч долларов. Средний ценник на этом сегменте квартир сейчас колеблется от 70 до 80 тысяч долларов. Средняя цена предложения квадратного метра трехкомнатных квартир на вторичном рынке столицы составляет 1400 долларов.

Количество сделок уменьшилось в разы

На вторичном рынке столичного жилья этой весной наблюдается достаточно сложная ситуация, потому что количество сделок резко сократилось. Показательным по этому параметру был 1998 год, когда в столице было зафиксировано около 34 тысяч сделок купли-продажи. В 1999 году активность покупателей снизилась до 32120 сделок, в 2000 году - 24 тысячи, в 2001 - 19200. Самым сложным для агентств недвижимости стал 2006 год, когда было оформлено всего 6780 сделок. В последние два года в Минске регистрировалось ежегодно примерно 9-10 тысяч сделок купли-продажи жилищной недвижимости.

Согласно прогнозам Николая Простолупова в этом году количество зарегистрированных сделок может составить даже менее 6 тысяч. Еще год назад в столице работало 125 агентств недвижимости, сегодня их осталось 108. Председатель ассоциации не исключает вероятности того, что еще до нового года агентств недвижимости в столице станет еще меньше на 20-30 структур.

Вопрос останется открытым и в следующем году?

"Замораживание" вторичного рынка жилищной недвижимости происходит на фоне увеличения количества предложений квартир на продажу. Сегодня на общем минском квартирном рынке для продажи предлагается сразу около 10 тысяч квартир. Это самое большое предложение за последние 5-7 лет. Получается, что у людей есть желание продать свою квартиру, доложить денег и улучшить жилищные условия, однако чтобы продать жилье, нужно соглашаться на 10-15-процентные скидки. А чтобы получилась цепная сделка с большим количеством квартир, нужно договориться о таких скидках со всеми участниками "жилищной рокировки". Реально сделать это практически невозможно, потому что никто не хочет "прогореть".

Сейчас на рынке сложилась такая ситуация, когда на фоне минимального количества сделок наблюдается очень медленное удешевление жилищной недвижимости. Николай Простолупов считает, что в августе-октябре вторичный рынок жилья может несколько "раскачаться", если вновь будут "вымываться" дешевые квартиры. Но и это почти никак не повлияет на общий ценовой фон минских квартир. Квартиры будут потихоньку дешеветь в этом году и даже в первые три месяца следующего года. Кардинальные изменения на рынке могут возникнуть только в том случае, если увеличатся доходы среднего класса работников столицы или если станут доступными коммерческие кредиты.

Долевое строительство и частные дома

По информации Николая Простолупова, за последние 7-8 месяцев объем строительства коммерческого жилья в столице уменьшился примерно на 30 процентов. Не лучшие свои времена переживает и спектр долевого строительства. Все чаще застройщики предлагают клиентам квартиры в панельных домах по невысокой цене. Таким образом организаторы привлекают в систему долевого строительства "очередников" столицы, которые имеют возможность пользоваться льготными кредитами под 5 процентов годовых. На самом деле, дешевых предложений по долевому строительству сегодня практически не осталось. Цена квадратного метра при долевом строительстве домов на стадии готовности первых трех этажей составляет 1200-1300 долларов. В полностью построенных жилищный квадрат коммерческого нового жилья стоит 1400-1500 долларов. В самом начале организации долевого строительства квадратный метр жилья предлагается клиентам сегодня за 1050-1150 долларов. Напомню, что такое жилье предлагается застройщиками без отделки. Многокомнатные квартиры большой площади в таких домах продаются слабо. Николай Простолупов отметил, что сейчас в Малиновке на вторичном рынке можно найти трехкомнатные квартиры, где цена квадратного метра составляет 1150 долларов или несколько больше.

Существеннее всего подешевели в этом году не квартиры в больших городах, а качественные частные дома в деревнях и районных центрах, считает Н. Простолупов. Сегодня все активнее начали интересоваться такой жилищной недвижимостью граждане России, имеющие родственников в Беларуси. Сейчас хорошие частные дома в населенных пунктах на расстоянии 50 км от столицы можно найти по цене около 10-20 тысяч долларов.