В соответствии с Гражданским кодексом РБ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

 

Установлено, что при исполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законодательством или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

В последнее время ряд министерств и банков рассматривают вопрос об отмене института поручительства при кредитовании граждан, осуществляющих жилищное строительство. Однако не поспешное ли это решение? Попробуем сопоставить все "плюсы" и "минусы" в этом вопросе.

Напомним, что на июльском совещании у премьер-министра Беларуси Сергея Сидорского по программе строительства жилья на 2011—2015 годы была поднята проблема необходимости поручительства, а в начале августа Министерство архитектуры и строительства внесло предложение об отмене института поручительства при жилищном строительстве. Официально заявлено, что поручительство сильно усложняет процесс получения кредита. Кроме того, поручители иногда сами не осознают суть солидарной ответственности перед кредитором, которую они начинают нести с момента подписания договора поручительства. Отмена института поручительства при выдаче жилищных кредитов должна упростить процедуру кредитования и ускорить процесс выдачи таких кредитов. Но параллельно возможен рост ставок по кредитам, сокращение их размеров и количества.

Привлекательность поручительства

В Беларуси основная масса жилищных кредитов берется под поручительство других физических лиц, а залог является лишь дополнительным обеспечением. Отмена института поручительства может привести к значительному росту ставок по кредитам, так как другие виды обеспечения пока не получили в Беларуси должного развития. Институт поручительства снижает риски для финансового института и поэтому в процентную ставку закладывается меньшая премия за риск. Отмена поручительства повышает оцениваемые риски для институтов и, соответственно, повышает премию за риск, которую платит должник. Ставки по кредитам, выданных без привлечения поручителей будут более высокие, чем ставки по кредитам с поручителями.

Даже ипотечное кредитование (кредитование под залог жилья) без поручительства увеличивает риски банков. Причем риски возрастают, если предмет залога еще отсутствует, а есть только права на него.

Существует несколько моделей ипотечного кредитования. Кредит может быть выдан на покупку построенной квартиры или на покупку строящегося жилья (залог прав на строящиеся объекты). В первом случае квартира может служить реальным залогом для банка. Выдача же кредитов под обеспечение строящейся недвижимости еще больше увеличивает банковские риски, так как никто не дает гарантии, что жилье будет построено и значит -- может быть реализовано.

Действующий Жилищный кодекс не предусматривает возможности выселения собственника из его жилого помещения в случае не выполнения им обязательств по кредитному договору. Более того, банк не имеет права выселить членов семьи кредитополучателя, даже если они перестали быть таковыми.

Как ожидается, скоро будут внесены поправки в ЖК. В соответствии с его новой редакцией банки получат возможность через суд выселять из жилых помещений, являющихся предметом залога, недобросовестных кредитополучателей. Неразвитость ипотеки частично объясняет важность поручительства, однако существует ряд других причин, по которым банки на сегодняшний день не могут отказаться от данного вида обеспечения кредитов.

Так, размер кредита под ипотеку всегда будет меньше стоимости закладываемого жилья. Банк при расчете залога учитывает основную сумму долга, проценты по кредиту и дисконт (разница между реальной стоимостью квартиры и ценой, за которую ее можно будет быстро реализовать в будущем). При существующих на данный момент ставках кредит не может составлять больше 80% приобретаемого жилья.

Поручительство помогает увеличить сумму жилищного кредита. Отмена поручительства уменьшит степень кредитной состоятельности значительной части кредитополучателей, что приведет сокращению максимальной суммы кредита для многих заемщиков.

Оптимальной является ситуация, когда стоимость строительства одного метра жилья приблизительно равна средней зарплате. Однако данный коэффициент в Беларуси в первом полугодии 2010 года в целом по экономике составил 1,66 (на строительство 1 метра жилья нужно 1,66 зарплаты за месяц). В некоторых районах это соотношение достигло 3. В связи с этим, без включения поручителей в общий доход кредитополучателя, максимальная сумма кредита будет значительно меньше. Часть граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на льготный кредит, вообще не смогут его получить, так как их уровень дохода очень низкий.

Банки не хотят оформлять кредиты на жилье без поручителей еще и потому, что такие кредиты относятся к пятой группе риска, а значит, кредитные учреждения должны создавать у себя резервы (отвлекать из оборота средства) на сумму, равную размеру предоставленного кредита.

Международный опыт

В странах Западной Европы и России поручительство не является основным обеспечением жилищного кредита. Однако там существуют другие источники обеспечения. Основанием для получения кредита являются ипотека, кредитная история кредитополучателя и страхование.

Во-первых, на Западе достаточно развит институт ипотеки. У банков не возникает трудностей с переходом прав собственности на недвижимость в случае неплатежеспособности кредитополучателя.

Во-вторых, во многих западных странах существуют кредитные бюро, которые функционируют не один год и имеют обширную информационную базу. В данном случае поручителем для потенциального кредитополучателя выступает не конкретное физическое лицо, а кредитная история данного гражданина и его родственников. В Беларусь также было создано бюро кредитных историй , однако оно функционирует недавно и еще не располагает достаточной базой данных.

В-третьих, неотъемлемой частью жилищного кредитования в развитых странах является страхование. В России банки при выдаче ипотечных кредитов, обязуют кредитополучателей застраховаться от повреждения и уничтожения недвижимости. Добровольным видом страхования выступает страхование жизни и здоровья кредитополучателей. Если кредитополучатель согласен застраховать свою жизнь, то это автоматически снижает проценты по кредиту. В то же время некоторые российские банки продолжают требовать вместо страховки поручительство второго лица. Институт поручительства с одной стороны усложняет процесс получения кредита, а с другой — удешевляет ее.

В-четвертых, как в России, Казахстане, так и в европейских странах существует прослойка граждан с очень низким уровнем дохода, нуждающихся в жилье. Они не могут получить даже льготный ипотечный кредит из-за своей низкой зарплаты. Для этой категории граждан строятся арендные дома. Жильцы данных домов помимо коммунальных платежей ежемесячно еще платят арендную плату, которая намного меньше платежей по кредитам. В будущем, после выплаты всей стоимости жилья через арендные платежи (а это может быть и через 60-80 лет), оно может перейти в собственность квартиросъемщиков.

Развитие страхования, ипотеки и информационной базы о заемщиках позволило считать ипотечные кредиты достаточно надежными. Под эти кредиты стали выпускать ипотечные облигации. Данные облигации представляют собой права требований по ипотечным кредитам, обеспеченным залогом объектов недвижимости. Эмитентами данных бумаг выступает банк, выдающий ипотечные кредиты. Такие кредиты погашаются помесячными (или поквартальными) платежами. Владельцы ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), обеспеченных этим пулом, получают большую часть этих платежей по некоторой заранее определенной схеме.

Существует несколько схем страховки владельцев ИЦБ от дефолта заемщиков. Во-первых, это дополнительные гарантии и страховки, которые предоставляются специальными страховыми компаниями. Во-вторых, страховое покрытие ипотечных облигаций или страховка непрерывности процентных платежей, которая означает, что страховая компания покрывает убытки по ипотечным облигациям, не зависимо от видов их потерь. Наконец существует гарантированный кредит, представляющий собой обязательство финансовой компании или банка выплатить основную сумму долга и проценты по нему владельцу облигаций в случае банкротства заемщика. Банк, выпуская ипотечные облигации, привлекает дополнительные активы, обеспеченные ипотечным кредитом. В то же время покупатель облигаций, получающий по ним доход, несет в больший или в меньшей степени риск дефолта кредитополучателей. Дефолт незначительной доли кредитополучателей не вызовет трудностей по выплате облигационных платежей. Дефолт многих заемщиков создает трудности в удовлетворении требований по ипотечным облигациям.

Массовые неплатежи по ипотечным кредитам в странах Западной Европы и США спровоцировали развертывание мирового финансового кризиса. Кредитополучатели не могли платить, а у банков не хватало средств для удовлетворения всех требований Наличие позитивной кредитной истории в прошлом не страхует от неплатежеспособности заемщика в будущем. Если бы практика поручительства на Западе была более развита, то возможно неплатежи по ипотечным кредитам были не столь значительны, а следовательно проблем на финансовых рынках можно было бы избежать.

Основные выводы и предложения

Таким образом, резкая отмена института поручительства в Беларуси будет способствовать увеличению рисков банков, что приведет к удорожанию самих кредитов, а снижение платежеспособности кредитополучателей сократит средний размер кредита на одного заемщика.

В будущем, с развитием системы кредитования институт поручительства будет играть второстепенную роль. Однако нужно сформировать что-то новое, прежде чем рушить старое, а именно развивать систему страхования банковских рисков, совершенствовать и пополнять базу данных кредитного бюро, повышать эффективность экономики с целью роста реальной заработной платы. Уменьшение разрыва между стоимостью одного квадратного метра и размера средней заработной платы увеличит платежеспособность кредитополучателей и уменьшит необходимость повышать личную платежеспособность за счет привлечения поручителей.

Необходимо как можно быстрее внести необходимые изменения в Жилищный кодекс РБ в целях развития ипотечного кредитования, обеспечить социальную защиту граждан при выселении и создать для них фонд подменного жилья.

На переходном этапе следует проанализировать требования банков по кредитным договорам и возможно внести некоторые ограничения по количеству поручителей.

Для малоимущих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, необходимо строить арендные дома, которые будут сдаваться на правах долгосрочной аренды. Для реализации данного вопроса необходимо разработать вопросы финансирования, проектирования, строительства таких домов, определить порядок расчета ежемесячных платежей, а также определить процесс предоставления данного жилья нуждающимся.

Необходимо также повышать финансовую грамотность населения, с целью более полного понимания всех возможностей кредитования и ответственности, которая лежит на участниках договора кредитования и поручительства. В рамках этого процесса Национальный банк уже разработал проекты памяток кредитополучателям и поручителям.