О самых респектабельных заказчиках рынка коммерческой недвижимости, новых потребностях отечественного бизнеса и судьбе провальных проектов, «EJ:Недвижимость» рассказал руководитель ГК «Твоя столица» Владимир ДАВИДОВИЧ.

На фото: Владимир Давидович

- В этом году одним из главных трендов рынка коммерческой недвижимости стал в разы выросший спрос на консалтинг - и по реконцепции уже существующих проектов, и на предпроектной стадии их реализации. Владельцам серьезного бизнеса, хорошо стоящего на ногах, которые не только пережили кризис, но и полны сегодня идей и планов на будущее, больше не нужно объяснять, что такое консалтинг и зачем он нужен?

Да и у нас к этому времени успела сформироваться собственная команда профессионалов, а эксклюзивные партнеры из Cushman & Wakefield, с которыми совместно ведем наши самые крупные проекты, последние два с половиной года делятся с нами и мировым опытом в этой сфере.

- Любой ли проект можно из провального сделать успешным?

- Не любой. Иногда бывает так, что на реконцепцию требуются затраты, не соизмеримые с той прибылью, которую может принести даже улучшенный проект. Ведь кризис на рынке коммерческой недвижимости еще не закончился, мы этой осенью наблюдали лишь первые ростки выздоровления, и провальные проекты, которые в большинстве своем “заглохли” в 2009 году, сегодня все еще заморожены, потому что нет финансирования... После восстановления рынка, думаем, к нам пойдет вторая волна заказчиков – потенциальные инвесторы в эти проекты, которым надо будет понять: можно ли из них создать эффективный объект и во что это обойдется...

- А сегодня клиенты – кто?

- Сегодня к нам приходят собственники, как правило, еще только с объектам, находящимися на различных стадиях проектирования. Было пару обращений с проектами, с которыми уже ничего не сделаешь: те функции, которые были изначально в них заложены, заложены неправильно. Исходя из места расположения, внутренних характеристик или даже из-за ошибок правового характера. Ведь, например, торговый центр, чтобы он был успешен, никогда не подлежит продаже по долям, в то время как административное здание, напротив, оставляет возможность такого “маневра”.

- Можно сказать, что 2010 был годом активности исключительно крупных девелоперов?

- Не совсем. В 2010 году остался бизнес, который умеет быстро перестраиваться, анализировать ошибки. И было бы неверно думать, что на это способны только крупные девелоперы.

- А что с качественными объектами? Их дефицит отмечается практически во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости.

- Они уже появляются и будут появляться. Из тех, которые сейчас активно строят, к примеру, можно назвать многофункциональный комплекс НОК, бизнес-центр ПОРТ. Но не хватать качественных объектов будет еще очень долго, потому что кризис помешал реализации многих амбициозных планов. Можно сказать, кстати, что это новый своеобразный тренд в реконцепции – уход в сторону менее масштабных проектов. Это дань тому «мыльному пузырю», который надулся на рынке недвижимости в мировом масштабе накануне кризиса, когда считалось: чем больше объект - тем больше заработаешь.

- Западные инвесторы, по вашим наблюдениям, уже созрели для того, чтобы рискнуть и выйти на наш рынок?

- К сожалению, Запад пока только спрашивает. Интерес повысился, но нет активного освоения рынка. Я не говорю о крупных инвестициях – они есть, и мы о них все знаем... Но ведь не только крупные инвесторы являются индикаторами доверия к экономике. Гораздо важнее - поведение более мелкого бизнеса, который является потребителем уже тех объектов, которые создаются за счет крупных инвесторов. В административном сегменте – это компании-арендаторы, в ритейле – торговые сети.

Пока только в ритейле интерес реальный, но это касается, в основном, продуктовых сетей мелкого и среднего формата: от «торговли у дома» до супермаркета средней величины. То есть, наиболее мобильной части этого сегмента, нежели, например, гипермаркеты. Пока только в ритейле интерес реальный, но это касается, в основном, продуктовых сетей мелкого и среднего формата: от «торговли у дома» до супермаркета средней величины. То есть, наиболее мобильной части этого сегмента, нежели, например, гипермаркеты.

Приход к нам известных западных сетевых ритейлеров пока возможен только через франшизу. Но кому нужна франшиза Carrefour Group, к примеру, когда продуктовый ритейл ориентирован на внутреннего потребителя и у нас есть уже свои торговые сети с известными на рынке брендами, стандартами... Это Евроопт, ProStore, Гиппо, Рублевский, Корона и другие.

В непродовольственном ритейле тоже развитие идет только на отечественном уровне. И пока ни Leroy Merlin, ни IKEA не включают рыночные механизмы, чтобы придти в Беларусь. Может быть ведется какой-то диалог на уровне правительств, но это пока просто разговоры для демонстрации взаимной лояльности... И не больше.

- В этом году регионы оказались под пристальным вниманием отечественного сетевого ритейла...

- Да. Мы видим сильно возросший интерес к регионам. А обслуживать эту потребность отечественного бизнеса некому. Поэтому «Твоя Столица» приняла не так давно новую программу «Регион». Сегодня я с вами разговариваю, а три наших сотрудника из управления коммерческой недвижимостью находятся в одном из областных центров, знакомятся с особенностями рынка, налаживают коммуникации. Эта работа начнет окупаться, я надеюсь, хотя бы через год. Но мы сознательно делаем такой шаг, ведь это инвестиции в будущее.

- Отечественный бизнес, который, как Вы говорите, сегодня превалирует на рынке коммерческой недвижимости, все-таки нуждается в небольших площадях. Под офисы и торговые объекты. А крупные помещения от 500 кв.м остаются невостребованными?

- Крупных зарубежных компаний, действительно, пока единицы. Но есть определенные тенденции и среди отечественных потребителей. В частности, это касается IT-компаний, которым и нужны офисы именно от 500 кв.метров и больше. В аренду и собственность. Ведь IT-индустрия у нас развивалась достаточно бурно, и перед теми компаниями, которые успешно росли и вынуждены были «почковать» офисы по всему городу, сейчас остро стоит вопрос об их объединении в один. Это повышает эффективность управления и снижает коммуникационные издержки. Но рынок этот спрос удовлетворить пока не может. Например, из-за недостаточного качества телекоммуникаций - не все строящиеся, не говоря уже про существующие здания, учитывают это. Девелоперы не в состоянии даже представить все потребности IT-компаний, которые являются сегодня самыми респектабельными заказчиками на рынке.

- И в каком соотношении находится сегодня спрос на мелкие и крупные площади?

- Исходя из анализа запросов, поступающих в «Твою Столицу» на приобретение коммерческой недвижимости в собственность, почти 58% заявок делаются на помещения до 50 кв. метров. Что интересно: заявки на большие помещения этот спрос не перекрывает. Если проанализировать структуру площадей, которые требуются нашим клиентам, то как крупные (от 501 кв. м и выше), так и мелкие (до 50 кв.м) помещения занимают равные доли - по 18%. Получается, объем,который могут себе позволить мелкие покупатели, соразмерен с тем, который сегодня по карману «крупным рыбам».

А что касается аренды, то тут мелких площадей нужно еще больше: почти 40% спроса! У нас же офисы стараются, наоборот, резать площадями по-крупнее, не учитывая возможности в трансформации в более мелкие .

- Получается, что потребности клиентов и возможности рынка у нас пока не совпадают. Но к равновесию все-таки придем?

- На это и работаем. Знания особенностей того или иного потребительского сегмента мы используем не только в консалтинговой работе, но и при брокеридже объектов недвижимости.

Сегодня можно легко разместить информацию о своем объекте в Интернете, но для потенциального потребителя – это просто строчка, лишенная информативности. Найти только объект – это уже не главное. Покупатель и продавец, арендатор и арендодатель – как два кусочка одного паззла, который можно подтачивать, чтобы в результате сложить картинку. Именно для этого и нужны сегодня специалисты.

- О еще одном интересном сегменте коммерческой недвижимости - встроенных помещениях, у нас говорят не часто. А что происходит там?

- Я бы сказал, еще один тренд этого года – избыточное предложение встроенных помещений. Там также есть объекты, где даже реконцепция не поможет. А строящие жилье девелоперы сегодня, как правило, один или два этажа планируют под коммерческие объекты. Не учитывая того, где находится дом: на первой линии или внутри квартала, какая классность этого жилья, каковы потребности бизнеса... Такой взгляд: что не построй – все купят, - был характерен для докризисного времени, а сейчас – ошибочен. И слава богу, когда к нам приходят заказчики на начальном этапе реализации своих проектов.

- Какие еще актуальные предложения есть у «Твоей Столицы» сегодня?

- Мы полностью обновили на своем сайте раздел о коммерческой недвижимости, для чего, опираясь на российский и международный опыт, разработали новые стандарты. Мы тщательно готовим к опубликованию информацию о каждом объекте, чтобы о нем можно было узнать максимум, лишь зайдя на наш сайт.

Кроме того, мы запустили новую программу «Лизинг-партнер» по приобретению коммерческой недвижимости. И теперь прямо на нашем сайте можно изучить предложение по объектам, которые можно приобрести в лизинг.