Что нужно знать, чтобы правильно рассчитать свои расходы, заключая договор долевого строительства.

 

Самый частый сюрприз долевого строительства - это конечная цена квартиры. Казалось бы, в договоре цена квадратного метра указана, и вроде как обещано, что меняться не будет, но потом понимаешь: предупреждали, сам не рассчитал. Все дело в индексе строительно-монтажных работ (сокращенно индекс СМР). Его ежемесячно устанавливает Министерство архитектуры и строительства Беларуси и застройщик применяет этот индекс на абсолютно законных основаниях.

Вариант 1: в договоре - фиксированная цена

Один из самых распространенных договоров долевого строительства - с фиксированной ценой квадратного метра. Фиксирована она в белорусских рублях на день заключения договора. В договоре указано, что к неоплаченной части применяется индекс строительно-монтажных работ.

Считалка

Как начисляют СМР?

Разберем на примере. Квартира стоит 150 миллионов. Ваш первый взнос - 20%, это 30 миллионов. На оставшиеся 120 миллионов застройщик составляет график платежей (будете платить равными долями, ежемесячно или ежеквартально - как вам удобно) до окончания стройки.

Предположим, дом строится год, платить хотите ежемесячно, значит, будет еще 11 платежей по 10,9 миллиона. В следующем месяце, когда приходит время делать платеж, индекс СМР оказывается 101,5%. И должны вы уже не 120 миллионов, а 120, умноженные на 101,5%. То есть 121,8 миллиона. И платеж ваш - уже 121,8 миллиона разделить на 11 месяцев. То есть 11 миллионов с хвостиком. Вы их платите. Вам остается погасить 110 миллионов долга десятью платежами. Но снова растет СМР. Например, он 101%. И вы должны застройщику уже 111,1 миллиона, а значит, ближайший платеж будет 11,11 миллиона. И так - пока не расплатитесь.

Если дом большой и срок строительства застройщик определил как два года, будет 23 платежа. И за два года из-за СМР (который обычно составляет 14 - 19% в год) ваша квартира может подорожать на 15, а то и 30 миллионов. Но вас же предупреждали: индекс СМР существует.

Кстати, применять или не применять индекс СМР и как часто (каждый месяц или раз в три месяца), застройщик решает самостоятельно, исходя из внутренней экономики предприятия.

Конечно, выгодно делать максимальный первоначальный взнос - не 20%, а, например, 70%. На оплаченную часть жилья индекс строительно-монтажных работ не распространяется. Если дольщик уплатил 70% стоимости будущей квартиры, то застройщик сможет проиндексировать лишь оставшиеся 30%. Но, как известно, мало у кого есть такое количество свободных денег.

Вариант 2: в договоре - прогнозный СМР

Некоторые застройщики используют прогнозный индекс СМР, который сразу включают в цену квадратного метра. Этот прогнозный индекс определяется Министерством архитектуры и строительства на год вперед. В договоре долевого строительства есть пункт, который предусматривает, что строительная организация вправе произвести перерасчет в случае превышения реального индекса СМР над прогнозным.

Например, цена квадратного метра в начале 2010 года была 3 миллиона за квадратный метр. В эти 3 миллиона был включен прогнозный индекс СМР - 14%. Но по итогам 2010 года СМР составил почти 19%. Эту разницу (в 5%) застройщик имеет право получить с дольщика. В общем, сумму доплаты дольщик узнает лишь в конце строительства, причем в этом случае перерасчет производится со всей стоимости жилья. Со стандартной квартиры начальной стоимостью 150 миллионов сумма доплаты за год могла (теоретически) составить 7,5 миллиона.

Кстати, в 2009 году реальный индекс строительно-монтажных работ оказался меньше прогнозного. Поэтому некоторые застройщики даже возвращали дольщикам деньги. Вряд ли такое случится в 2011-м - подорожали энергоносители и строительные материалы.

Вариант 3: неизменная цена

Есть договоры, в которых цена неизменна. Правда, такие договоры цену обычно фиксируют в долларовом эквиваленте и расчет производится в белорусских рублях по курсу Нацбанка на день оплаты. Тут все риски по удорожанию строительства ложатся на застройщика. Но дольщик все равно рискует - а если доллар вырастет?

Кому не придется платить за индекс СМР?

Теоретически, если вы заплатили 100% стоимости квартиры, никакой индекс СМР вам не грозит. Но… редкий застройщик согласится сразу взять все ваши деньги. Потому что деньги сразу попадут на спецсчет, на который никакие проценты не начисляются. Расходовать их можно только на строительство. Что будет, если все дольщики возьмут да и заплатят 100%? На счету будут лежать неосвоенные миллиарды рублей. И инфляция будет их съедать. И съест за год-два стройки добрый кусок. Застройщик себе не враг. Ему выгодней, чтобы деньги на спецсчет попадали частями, и индекс СМР, который уплачивает дольщик, погашал инфляцию и риски удорожания строительства.

Правда, есть еще один вариант: вы покупаете жилищные облигации, каждая из которых - это, считай, квадратный метр будущей квартиры. Тут хоть 50, хоть 100 процентов квартиры покупаете - не важно. Деньги идут не на спецсчет, а в банк, под проценты. Условно, вам продали квартиру за 50 тысяч долларов, дом строится полтора года, как минимум год часть ваших денег прокручиваются в банке - и застройщик имеет с них свой процент, который позволяет или заработать, или, по крайней мере, компенсировать дорожающее строительство.

Кстати

Существуют и другие сюрпризы, с которыми могут столкнуться дольщики. Некоторые строительные организации в договоре указывают, что в зависимости от данных БТИ размеры квартиры могут быть изменены. Тогда по результатам обмера фиксируется новая площадь квартиры. Если она больше, чем по договору - придется доплатить. Если меньше - застройщик обязан вернуть деньги. Обычно разница около квадратного метра. Хотя были случаи, когда дольщику приходилось доплатить и за три-пять новых квадратов. И до того момента как в вашу новую квартиру придет БТИ, вы об этих расходах не узнаете.

Будь в курсе!

Цены у минских коммерческих застройщиков на новостройки сейчас начинаются от 900-950 долларов за квадратный метр в эквиваленте. Столько стоят панельные дома в спальных районах.

Средняя цена квадратного метра в будущей новостройке ближе к центру и в каркасных домах - 1 300 долларов. Хотя если вы готовы сейчас начать платить с условием, что дом будет построен в 2012-2013 году, цена может начинаться и от 1000 условных в каркасном доме.

Квадратный метр в домах, которые строят в центре города, стоит от 1 500 долларов.

Кстати, на рынке "бэушных" квартир средняя цена квадратного метра выше.

В Заводском районе она составляет 1 200 долларов, в Ленинском - 1 340, Московском - 1 330, Партизанском - 1 480, Первомайском - 1 450, Советском - 1 485, Фрунзенском - 1 325, в Центральном районе - 1 705 долларов.

Средняя (по городу) цена квадратного метра в однокомнатной квартире - 1 440 долларов, в двухкомнатной - 1 380, трехкомнатной - 1 325.