Бизнес-сообщество Беларуси в напряжении. Несмотря на заверения Госкомимущества, что арендодатели не должны допускать необоснованного повышения арендной платы при переоформлении договоров аренды согласно указу № 518, предприниматели опасаются повышения ставок задним числом с 1 января 2010 г. Вновь актуален вопрос: что выгоднее для малого бизнеса - арендовать или приобретать помещение в собственность?

Аренда иногда превышает стоимость бизнес-недвижимости

По мнению экспертов "Завтра твоей страны", иметь собственные площади для бизнеса всегда выгоднее. Ведь тогда предприниматель не зависит от арендодателя, может использовать помещение в обороте в качестве залога. К тому же предприятия, имеющие собственные помещения, являются более привлекательными для потенциальных инвесторов.

- Практика показала, что аренда всегда является отрицательным фактором при рассмотрении вопроса об инвестировании в предприятие, - говорит генеральный директор бизнес-инкубатора ЗАO "МАПзао" Минcкoй oблаcти Сергей Найдович. - И, напротив, плюсом становится наличие своего помещения или долгосрочной аренды земли.

В Минске и областных центрах из-за высокой стоимости коммерческой недвижимости (в столице, например, она составляет 2-3 тысячи долларов за 1 квадратный метр), предприниматели вынуждены арендовать площади. А чем меньше населенный пункт, тем разумнее приобретать помещения в собственность.

- Сегодня помещение можно выкупить даже за одну базовую величину, а те, что сдаются в аренду, нередко находятся в таком состоянии, что придется приложить много сил и потратить немало средств, прежде чем их использовать. В таких случаях вложения в арендуемое помещение могут быть сопоставимы с его стоимостью или даже намного превышать ее, - резюмирует сопредседатель Республиканской конфедерации предпринимательства Виктор Маргелов.

Впрочем, в Беларуси при перепрофилировании помещений (а, как правило, любое приобретенное помещение предпринимателю приходится приспосабливать под свои нужды) представители малого и среднего бизнеса сталкиваются с труднопреодолимыми препятствиями. Как правило, помещения, которые предлагаются малым предприятиям для создания производственной базы, находятся в плачевном состоянии. Но самое неприятное то, что сама процедура отнимает много времени - на получение помещения, ремонт, переоформление уходит от года до трех лет.

Сергей Найдович считает оптимальным вариантом долгосрочную аренду участка земли с коммуникациями и установку на нем блочно-модульных конструкций для организации собственного производства.

- Преимущества налицо: это позволяет включать в себестоимость продукции затраты, связанные с установкой. На поиск земли, изготовление блочно-модульной конструкции и ее размещение потребуется максимум полгода, - уверяет эксперт.

В Минске арендная плата выше, чем в Европе

Вопрос с арендной платой, по мнению экспертов "Завтра твоей страны", вписывается в общую ситуацию рамочных условий хозяйствования, которые в целом в Беларуси намного менее выгодны и калькулируемы, чем в странах Западной Европы.

Например, в Германии арендная плата отличается в зависимости от региона, но она достаточно стабильна и невысока, поэтому для большинства малых предприятий более выгодной из чисто финансовых соображений является аренда.

- Аренда полностью идет на затратную часть. Эти расходы можно запланировать на долгое время вперед и просчитать, - говорит консультант Белорусского союза предпринимателей и нанимателей имени Кунявского, профессор Свен-Олаф Невиак.

И этим условия в Германии отличаются от Беларуси, где ставки арендной платы, поскольку они в основном монопольно устанавливаются государством, очень высокие. К тому же арендная плата может подвергаться внезапным изменениям. Это делает ситуацию с арендой менее выгодной.

К слову, арендная плата в Минске в большинстве случаев существенного выше, чем в столицах европейских стран, и она стабильно растет.

Делать вложения в арендные помещения рискованно

Среди негативных моментов для предпринимателей - риск расторжения арендного договора.

- К сожалению, это случается со многими, - рассказывает Виктор Маргелов. - Недавно мы пытались отстоять одно из производственных предприятий, которое вложило в арендуемое в Минске помещение неимоверные деньги. Предприятие работало: и штат несколько десятков человек, и продукция востребована, причем поступает и на белорусские государственные заводы, и на экспорт. Но арендодатель решил, что ему нужно это помещение освободить, и никто не смог помешать ему, даже власть.

В Беларуси практика такова, что договора аренды не заключаются больше, чем на 3 года, за исключением первого договора аренды, выигранного на аукционе.

- В этом случае, заплатив очень большие деньги за право аренды, предприниматель заключает договор на 5 лет. Абсолютное же большинство арендаторов в Минске имеют договоры аренды либо на 11 месяцев - год, либо на 3 года. Поскольку есть риск расторжения договора, крупные вложения делать в арендные помещения очень рискованно, - поясняет Виктор Маргелов.

Больше объектов на аукционы!

По мнению экспертов "Завтра твоей страны", вопросы аренды и продажи помещений для предприятий малого и среднего бизнеса в одинаковой степени требуют неотложного решения.

Для изменения ситуации и создания на деле благоприятных условий для предпринимательства органы государственного управления, которые ведут вопросы аренды и продажи недвижимости, должны предлагать объекты, уже оформленные именно для производственных целей. То есть к моменту продажи должен быть произведен выдел имущества - изменено целевое назначение земельного участка и объекта. И чем больше объектов будет выставляться на аукционы, тем больше будет возможностей развивать предпринимательство в регионах. При этом, по мнению экспертов, необходимо административным путем определить и довести до регионов норматив выставляемых на аукцион и реализуемых земельных участков и объектов недвижимости.

- В идеале органы госуправления, которые реализуют такую недвижимость, должны продавать помещения конкретно для производственных нужд определенного характера. В каждом районе знают, какое производство стоит развивать. И земля, и помещение должны быть уже готовыми по документам к налаживанию производства. Если требуется реконструкция, то это должна быть технологическая реконструкция, но ни в коем случае не изменяющая принципиально назначение объекта, - считает Сергей Найдович.

Арендная плата должна быть уменьшена и оставаться более-менее стабильной.

- Если мы хотим развивать малое и среднее предпринимательство, мы должны уменьшать ставки арендной платы, - считает Виктор Маргелов. - Естественно, частично уменьшатся поступления в бюджет и поступления арендодателям, но если рассматривать эту проблему в комплексе, то поступления в бюджет от развивающихся малых и средних предприятий значительно превысят недополученные средства от арендной платы.

По мнению экспертов, недвижимость, которая в настоящее время не используется, должна быть как можно скорее введена в оборот, поскольку без эксплуатации она разрушается, становится непригодной для дальнейшего использования. Не предпринимая в этом направлении решительных действий, государство теряет миллиарды. А могло бы заработать, предложив арендаторам определенные экономические стимулы для приобретения собственных помещений.