Что будет со столичным рынком недвижимости и когда выгоднее покупать жилье

Главное - правильное время угадать, когда квартиру покупать!

- В последние две недели заметно оживились продавцы, - рассказывает «Комсомолке» Николай Простолупов, председатель белорусской ассоциации «Недвижимость». - Если два месяца назад в Минске было выставлено на продажу 7 тысяч квартир, то сейчас - уже более 8 тысяч. Похоже, продавцы отчаялись ждать повышения цен, понимают, что можно еще и год, и два так ждать. А поскольку 80% нынешних продавцов - они же и покупатели (то есть те, кто продает однокомнатную, чтобы купить двухкомнатную или продает трехкомнатную, чтобы приобрести две однокомнатные) можно предположить, что к лету предложение квартир еще вырастет - до 10 тысяч. Надеемся, в течение недели-другой оживятся и покупатели.

- Когда оживятся покупатели, следует ждать постепенного роста цен? Помнится, озвучивался прогноз на этот год: цены могут подняться на 10%.

- Когда я говорил о росте к концу года, я имел в виду не рост цен предложения, а рост цен в реальных сделках. Из 8 тысяч предложенных квартир у 7 тысяч цена итак выше реальной рыночной процентов на 10 - 15%. То есть продавцы этих семи тысяч квартир должны скинуть 5% - и это будет та цена, на которую они могут рассчитывать в этом году.

Не стоит ожидать, что в 2010-м покупателей станет больше, чем было в 2009-м, и спрос хотя бы сравняется с предложением. Да, дефицит жилья по-прежнему сохраняется. Но и коммерческие кредиты по-прежнему недоступны, и доходы не растут. Накопления населения, которые демонстрируют банки, говорят не столько о том, что у людей есть свободные деньги, сколько о том, что народ активней стал копить на черный день. То есть это отложенный спрос - и эти деньги в недвижимость в этом году не будут вложены. Мало кто в прошлом году сумел решить свой квартирный вопрос, и нет оснований полагать, что в этом году таких будет больше.

ЦЕНЫ МОГУТ СНИЗИТЬСЯ ЛЕТОМ

- Думаю, сценарий на рынке будет повторен именно прошлогодний. В прошлом году также к апрелю оживал рынок - но самые низкие цены были в июне-июле. Тогда же фиксировалось самое большое количество сделок купли-продажи.

- Почему в прошлом июне снизились цены?

- С апреля-мая «зависло» достаточно много дешевых квартир. До июня народ ждал, что цены еще упадут. А в июне-июле ожидание закончилось - и дешевые квартиры разобрали. Сейчас дешевых квартир в таких количествах нет. Но и денег у потенциальных покупателей тоже меньше. Так что можно и этим летом ожидать некоторого снижения цен в реальных сделках.

РЕАЛЬНАЯ ЦЕНА МЕТРА - ОТ $1250

- Средняя цена предложения, по данным портала realt.by - 1450 долларов за квадратный метр. При этом на однокомнатные - 1533, на трехкомнатные - 1400.

- Портал подсчитывает усредненную цену, которую выставляют продавцы. Но легче оперировать понятием типовая квартира в панельном доме в спальном районе (в той же Малиновке или в Сухарево). Средняя типовая квартира в панельке среднего состояния будет стоить около 50 тысяч долларов. Если же там хороший ремонт, итальянская плитка и площадь побольше - возможно, речь будет идти уже о 60 - 65 тысячах.

Что касается средней стоимости квадратного метра в реальных сделках - это около 1320 долларов. В однокомнатных - около 1400 - 1450 за квадратный метр, в двухкомнатных - 1300 - 1350, трехкомнатных - около 1250 долларов за квадратный метр.

- Сколько готовы сейчас сбрасывать продавцы?

- Как правило, сбрасывают не более 2 - 3 тысяч от заявленной цены.

- Квартиры в каких домах наиболее популярны у покупателей?

- 70% сделок на вторичном рынке - с панельными домами. 30% - приходится на все остальное. По-прежнему лучше всего продаются самые дешевые квартиры.

КСТАТИ

В Минске возможен «вброс» новостроек

- В начале 2010 года немалое количество нуждающихся в жилье минчан вступили в долевое строительство с расчетом, что им дадут 5-процентный кредит. Беларусбанк пока выдавать его всем вступившим в стройку не обещает.

- Если пятипроцентные кредиты будут выдавать только тем, чья очередь подошла (то есть тем, кто будет строиться с государственным застройщиком) можно ожидать, что коммерческие застройщики вынуждены будут сократить строительство на 2011 -2012 годы. У них сейчас по 30 - 50% дольщиков - люди, претендующие на льготный кредит. Такие дольщики были выгодны, поскольку банки исправно перечисляли за них взносы.

А сокращение предложения на первичном рынке может повлиять на рост цен на рынке вторичном - поскольку именно застройщики заставляли вторичку снижать запросы.

- Что будет с теми, кто не дождался льготного кредита?

- Застройщики будут расторгать договора и искать на эти места новых дольщиков (то есть часть строящихся квартир будут снова выставлены на продажу). Но для этого должно быть окончательно объявлено, что не будет кредитов для граждан, до которых не дошла очередь. А их, полагаю, и не будет. В прошлом году государство профинансировало в Минске 6 тысяч очередников плюс 2,5 тысячи человек, вступивших в долевое строительство с коммерческими застройщиками. В этом году желающих строиться с коммерческими застройщиками может быть и 5 тысяч - а это вряд ли подъемная цифра для банка.

Может быть, правда, чудо случится, и кредиты выдадут всем, кто уже вступил в долевое строительство, а дальше будут кредитовать в порядке очередности.

НАША СПРАВКА

Самые дешевые квартиры в Минске сейчас - по 35 тысяч

Таких в базе realt.by две. Первая квартира - на улице Грушевской, на первом этаже трехэтажного дома, 31 квадратный метр и требует существенного ремонта. Вторую квартиру за такую сумму продают в пятиэтажке на Чигладзе, общая площадь - менее 21 квадратного метра., 20 однокомнатных квартир выставлены на продажу по цене от 36 до 40 тысяч долларов. У большинства - минимальный метраж (от 20 до 30 квадратных метров), практически все - в хрущевках, в непрестижных районах и в довольно запущенном состоянии. В диапазоне от 41 до 43 тысяч долларов предлагаются около четырех десятков квартир. Их метраж - от 29 до 33 квадратных метров, большинство в хрущевках, далеко от метро.