Считается, что больше всего пострадали от кризиса риэлторы. Рынок жилья настолько сдал, а цены на квадратные метры упали, что многим представителям отрасли пришлось переквалифицироваться. Что неприятно, к своим прежним обязанностям вернуться им пока не светит – стоимость жилья, офисной и коммерческой недвижимости вопреки прогнозам продолжает снижаться. Хотя, как показывают исследования рынков соседних стран, предпосылки к тому, что они резко качнутся в обратном направлении, все же имеются.

 

Специалисты подсчитали: за минувший год жилье в Беларуси подешевело на 26,2 %. Падение продолжилось и в 2010-м: в июне в Минске средняя цена предложения на вторичном рынке жилья составила $ 1472 доллара за квадратный метр, что на 4—5 % меньше, чем в апреле, и на 7,8 % по сравнению с январем. В агентствах недвижимости отмечают: в последние месяцы значительно сократился объем вторичного рынка и количество сделок на нем. По данным Национального кадастрового агентства (НКА), в январе в Минске было совершено 459 сделок купли-продажи жилья, в апреле — уже 455. Даже минувший год отличался большей активностью: в октябре в Минске продали 912 квартир, а в апреле — 655. Подверглись коррекции и ожидания продавцов. К примеру, если в начале нынешнего года в среднем за однокомнатную квартиру в белорусской столице владелец жилья желал получить порядка $ 55 тыс., то сегодня его аппетиты сократились до $ 50 тыс. Желающим продать двушку пришлось снизить свои запросы в среднем с $ 74,2 тыс. до $ 68 тыс., а владельцам трехкомнатных апартаментов – с $ 98,3 тыс. до $ 94,7 тыс.

Впрочем, как отмечают в Белорусском обществе оценщиков (БОО), сегодня на продажу стало выставляться больше относительно недорогих метров. "Более того, жилье предлагается по таким ценам, которые в каком-то смысле можно назвать "ностальгическими". Например, в Минске появились предложения по приобретению однокомнатных квартир за $ 33—35 тыс., а двухкомнатную квартиру при желании можно найти даже за $ 42—44 тыс. Разумеется, в основном это бюджетные хрущевки в старых районах города", — говорит глава БОО Юрий Трифонов.

Квартирный рынок страны демонстрирует устойчивое падение, специалисты придерживаются такой точки зрения: это явление временное, и буквально через несколько месяцев стоимость квадратного метра может пойти вверх. Поводом для оптимизма стали макроэкономические тенденции — в некоторых странах Западной Европы сегодня наблюдается рост цен на жилье. По данным аналитического агентства"Global Property Guide", в разрезе последнего года достаточно выгодными оказались вложения в недвижимость Норвегии, Финляндии и Швеции. В этих странах жилые объекты выросли в цене за год на 12 %, 8 % и 6 % соответственно. В Великобритании и Бельгии цены увеличились в среднем на 3,5 %, в Швейцарии — на 3,2 %. А вот самыми "убыточными" с точки зрения инвестиций за последний год стали Латвия (-51 %), Эстония (-40 %), Мальта (-32 %), Украина (-30,5 %), Литва (-28,6 %). Ощутимые потери понесла недвижимость в Хорватии (-11,4 %), Болгарии (-17,8 %), Ирландии (-18,9 %).

Во многих странах снижение цен на жилье продолжается. Например, в Литве с начала нынешнего года метр "полегчал" на 2,9 %. Аналогичная ситуация в Эстонии (-1,3 %) и в Украине (-3,5 %). С начала года российский квадратный метр потерял в цене 10 %. Спад наблюдался на рынках, которые были существенно перегреты. Как подсчитали аналитики, за последние пять лет Россия и Украина выбились в число абсолютных европейских лидеров по динамике удорожания недвижимости. В обоих государствах ценник за это время увеличился почти в 2,4 раза: в Украине — на 137,9 %, а в России — на 137,52 %. В Бельгии, третьей в топ-списке, прирост составил 67,5 %.

Впрочем, следует отметить, что эти показатели в большей степени затрагивают статистику еще докризисного периода. Хотя специалисты придерживаются мнения: текущий год для европейского рынка недвижимости может стать временем постепенного восстановления. Мировой финансовый кризис плавно идет на спад, а стабилизация и постепенный рост европейской экономики наметились еще в третьем квартале прошлого года. Однако в "Global Property Guide" отмечают: темпы экономического развития распределяются неравномерно: одни рынки недвижимости готовы вернуться к докризисным показателям достаточно быстро, другие же только начинают выходить из кризиса, и этот процесс может растянуться на несколько лет. "Тем не менее восстановление глобальных рынков недвижимости на данный момент вполне ощутимо. Если в первом квартале 2009 года лишь 33 % стран показали положительную динамику, то в аналогичный период 2010 года этот показатель достиг 53 %", — отмечает директор по развитию бизнеса российской консалтинговой компании "Knight Frank" Елена Юргенева. Первые места рейтинга занимают страны Азиатско-Тихоокеанского региона: Китай (рост цен на жилье по итогам 2009 года составил 68 %), Гонконг (+ 30,6 %), Сингапур (+ 24,3 %), Австралия (+ 20 %). Как говорят аналитики, вскоре за ними подтянется и Европа. Например, в первом квартале 2010 года латвийские квартиры подорожали на 10 %, швейцарские — на 5 %, в Люксембурге — на 2 %.

"Во многих европейских странах, в том числе во Франции, Италии, Испании и Нидерландах, цены на недвижимость замедлили падение, а в Великобритании последние полгода растут", — констатируют в "Standard & Poor’s". Сопоставив стоимость жилья с арендной платой и доходами покупателей, эксперты этого рейтингового агентства пришли к выводу, что, например, во Франции цены на 18,5 % выше среднего показателя за 1997—2009 годы. В Испании рынок жилья переоценен на 12 %, а в Германии, напротив, недооценен на 12,5 %. Великобритания приближается к среднему показателю. "Мы видим некоторые признаки стабилизации цен на жилье, — отмечает главный экономист "Standard & Poor’s" по Европе Жан-Мишель Сикс, — но по отдельности экономики по-прежнему демонстрируют смешанную картину". Даже в странах, где цены падали, сейчас они замирают. А вот государства с переоцененным жильем могут столкнуться с новым обвалом цен в 2010—2011 годах.

Что же касается белорусских реалий, то уже осенью специалисты ожидают небольшого всплеска цен на вторичном рынке жилья. Как уверяют в БОО, ждать больших всплесков не стоит, ведь инвестиционная функция при покупке квадратного метра себя исчерпала. Ныне львиная доля покупок осуществляется гражданами исключительно для того, чтобы жить в этих квартирах. "Сегодня жилая недвижимость не лучший товар для вложения, поскольку ее доходность невысока, — поясняет Николай Трифонов. — Кроме того, не исключена тенденция уменьшения цен в этом рыночном сегменте и в следующем году".

В мире

Розница спешит на помощь

Жилье — отнюдь не единственный сектор рынка недвижимости, который пострадал от кризиса. Экономические неприятности оказали не меньшее влияние на офисные и торговые квадраты. Но европейские аналитики уверяют: позитивные тенденции, появившиеся 6—8 месяцев назад, постепенно набирают обороты.

Если в первом квартале прошлого года объем инвестиций в эту отрасль достиг минимальной отметки, то в конце 2009-го — начале 2010 года доля сделок с торговой недвижимостью в большинстве европейских стран существенно возросла. В частности, в Испании доля инвестиций в сектор ритейла составляет 66 %, во Франции, где данный показатель никогда не превышал 15 %, достигла 19 %.

Очевидно, что именно розничная торговля является одним из наиболее перспективных секторов европейской экономики. Что же касается служебных квадратов, то объем арендуемых офисных площадей постепенно возвращается к докризисному уровню. За первый квартал 2010 года в странах ЕС этот показатель достиг 2,3 млн. кв. м. Временное снижение активности на рынке, которое наблюдалось в начале года, было вызвано скорее сезонным фактором, нежели экономическими потрясениями. И хотя некоторые национальные экономики все еще испытывают трудности, низкие показатели начала 2009 года остались далеко позади.

При этом уровень безработицы в Европе продолжает расти, препятствуя рынку офисной недвижимости развиваться в текущем году за счет увеличения объемов арендуемой площади. Эта сфера будет функционировать преимущественно благодаря перемещениям арендаторов в более комфортные помещения, которые стали доступнее после снижения ставок. По оценкам экспертов, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Европе уже в этом году вырос на 31 % по сравнению с 2009 годом.