Дачный сезон – время активных сделок купли-продажи на рынке загородной недвижимости. В последние годы спрос на дачи и земельные участки постоянно растет. Люди хотят жить подальше от городской суеты и пыли, но далеко уезжать от мегаполиса не спешат. "БЧ" выяснил, сколько стоит загородное жилье и как формируется цена на землю.

Домик с окнами в сад

Рынок загородной недвижимости можно разделить на дома, дачи и земельные участки. Землю разрешено купить как без построек, так и с объектами недвижимости: дачным или жилым домом, незавершенным законсервированным строением.

По мнению экспертов, наибольшим спросом пользуется именно "незавершенка", но обязательно со всеми необходимыми коммуникациями и удобным подъездом. Ее стоимость может доходить до 150 тысяч долларов. Востребованы и дома до 30 тысяч у.е. на расстоянии 30 км от Минска. Изба в деревне, в 60 км от столицы, стоит от 5 до 10 тысяч, а дачи на расстоянии 50 км можно приобрести в среднем от 10 до 25 тысяч долларов.

Наиболее популярными направлениями являются Логойское и Московское, где, кроме чистого воздуха, есть еще горнолыжные комплексы и оздоровительные центры. Также востребованы Раковское и Молодечненское направления, за ними следуют Мядельское, Брестское и Слуцкое. "Если человек выбирает недвижимость непосредственно для жизни, то он остановится на ближнем пригороде в 5–10 км от Минска. Либо выберет пригород с удалением – 10–20 км. Участки и дома, находящиеся достаточно далеко, обычно приобретают для сезонного пребывания", – говорит директор столичного агентства недвижимости "Загородный дом" Владимир Чернушевич. Повышенный интерес покупатели проявляют к земельным участкам в заповедных зонах – Налибокской пуще, Березинском биосферном заповеднике, в районе Браславского озера, озер Нарочь, Свирь, но там продавцы коттеджей держат чересчур высокие цены.

По словам Владимира Чернушевича, с января 2013 года на вторичном рынке загородной недвижимости было заметное оживление. Связано это с переоценкой и как следствие – увеличением кадастровой стоимости земли на первичном рынке. Стоимость участков в пригороде, покупка их на аукционах значительно возросла, и вторичный рынок, более инертный в отношении ценовых корректировок, стал привлекательнее для покупателей. На сегодняшний момент существует широкое разнообразие предлагаемых объектов, которые, в свою очередь, также имеют достаточно значительную разбежку в ценах: продаются как относительно дешевые, так и неоправданно дорогие дома и участки.

Земля земле рознь

В основе ценообразования лежит кадастровая стоимость земли. В первую очередь она зависит от местоположения земли, экономического состояния региона, платежеспособности населения. Как рассказал генеральный директор ГУП "Национальное кадастровое агентство" Андрей Филипенко, самая большая кадастровая стоимость земель в столичном регионе, а также в областных центрах и крупных городах районного подчинения, где рынок недвижимости наиболее активный. А вот дешевле всего земельные участки в сельских населенных пунктах в Могилевской области, за исключением территорий, прилегающих к городу Могилеву. Если в Минске стоимость сотки земли для размещения жилой усадебной застройки может доходить до 30 тыс. долларов, то, скажем, в городе Клецке она не превысит 300 у.е. На стоимость же конкретного земельного участка еще влияют площадь и конфигурация, такие улучшения, как коммуникации, инженерная инфраструктура, близость водоемов, леса, индивидуальные особенности и многое другое.

– Надеяться на то, что земля станет дешевле, не стоит. Земля – это ресурс, которого больше не становится, и ценность его, безусловно, возрастает, особенно в долгосрочной перспективе. Даже если сейчас вам земельный участок не нужен, то, возможно, через некоторое время он станет для вас сокровищем, – говорит Андрей Филипенко. – Как показала кадастровая оценка Минска, проведенная Национальным кадастровым агентством в прошлом году, дефицитные земли для размещения жилой (усадебной) застройки пользуются большим спросом в связи с уменьшением их объема. Повысился спрос на землю в пригороде столицы и в Минском районе. К тому же, ни минчане, ни инвесторы не хотят отъезжать далеко от города. Соответственно растет и стоимость таких земельных участков. По сравнению с предыдущей кадастровой оценкой в среднем стоимость земли в долларовом выражении несколько снизилась, за исключением жилых усадебных зон, а в рублевом выражении выросла. Так, цена 1 кв. метра земли в жилой многоквартирной зоне Минска уменьшилась на 6% и составляет от 247 до 425 долларов. А вот в жилой усадебной зоне увеличилась на 32%. Минимальная цена – 33 доллара за 1 кв. м, максимальная – 213,6. Дороже всего стоит земля в общественно-деловой зоне: от 195,5 до 584,4 доллара. Что касается Минского района, то там кадастровая стоимость земли в сельских населенных пунктах, садоводческих товариществах и дачных кооперативах в иностранной валюте выросла в разы.

Стоит отметить, что от кадастровой стоимости зависят размер налога на землю, арендная плата, начальная цена земельных участков на аукционах, стоимость приватизации и многое другое. При этом продавать землю ниже ее кадастровой стоимости запрещено. Массовая оценка земли проводится один раз в 5 лет.