Несмотря на нехватку зданий в секторе офисной недвижимости, некоторые объекты имеют высокую вакантность, так как застройщики до сих пор игнорируют вопрос необходимости вместительных парковок.

Директор брокерского подразделения Colliers International в Беларуси Андрей Алёшкин рассказал «Ежедневнику» о том, как рынок офисной арендной недвижимости отреагирует в случае нового кризиса, где в ближайшем будущем можно присмотреть хорошее помещение и какими темпами идет в Минске строительство новых офисных объектов.

– Под влиянием каких трендов в экономике и законодательстве развивается сейчас рынок коммерческой недвижимости?

– Продолжилось влияние тренда экономического роста, характерного для периода конца 2011 и 2012 года. И несмотря на то, что в ряде секторов экономики отмечают ухудшение ситуации, на рынок коммерческой недвижимости их влияние пока не сказалось. Причем, во всех секторах.

– В 2012 год более 60% столичного рынка занимали административные объекты класса "В2", чуть более 30% - класс "В1", и примерно 6% - класс "А". Может ли существенно измениться такое "классовое" распределение по итогам 2013 года?

– К сожалению, нет. Наоборот, качественного прорыва не будет. С 2013 года из класса "А" исключен один бизнес-центр ввиду его возраста. Конечно, его место успешно мог бы заполнить офис БКК на проспекте Машерова 35, но это проект built-to suit и на рынок коммерческих, арендных объектов он не влияет. Также, стоит отметить единственный введенный в 2013 году бизнес-центр касса "В1" на проспекте Дзержинского 8, который занял достойное место на рынке. Проекты, завершение которых ожидается в период ближайших двух лет, также качественной революции на рынке в целом не сделают.

– Какие офисы являются сегодня наиболее востребованными у белорусских арендаторов?

– Очень сложно выделить какой-либо тип или класс: вакантность очень низкая по всем классам и сегментам. Исключение составляют те объекты, где собственники заведомо держат высокие ставки.

– В Минске возводится все больше бизнес-центров. Не возникнет ли ситуация, аналогичная той, что произошла в Прибалтике: когда предложение перевесило спрос?

– Рынок стран Прибалтики во многом «подрезал» кризис 2008-2009 годов, а не только переизбыток предложения. И выход из ситуаций у каждой из стран идет по-разному, некоторые сектора до сих пор не оправились.

Рынок коммерческой недвижимости Беларуси также периодически сталкивался с похожими ситуациями: конец 2008 - начало 2009 годов, затем первая половина 2011-го. Тогда заметно росла вакантность в офисных зданиях, наблюдался процесс ротации арендаторов. Но поскольку в отличие от стран Прибалтики белорусский рынок не перенасыщен, соответственно и очень быстро происходил выход из этих ситуаций. Если цикл негативных явлений в экономике повторится, мы снова можем ощутить на себе ситуацию прошлых лет, но не из-за переизбытка предложения.

Конечно, имеется риск что рано или поздно предложение станет выше спроса, но речь здесь идет не о среднесрочной перспективе.

– Меняется ли сегодня вектор интереса компаний или по-прежнему арендные отношения преобладают над приобретением офисов в собственность?

– Я бы сказал, что наоборот: к сожалению, в процентах 70 случаев это проекты долевого строительства. И нас наоборот радует, что пусть не так стремительно, но все-таки растет число «правильных» девелоперских проектов, где в конце концов будет один собственник и адекватное управление объектом. Еще совсем недавно проекты, где один, максимум, два собственника, были вообще единичны.

– Какова на сегодняшний день средняя стоимость аренды и покупки офисных помещений в бизнес-центрах Минска? Насколько ощутимо влияние на формирование цен Указа Президента РБ № 150?

– Ставки арендной платы в классе "А" в среднем составили 33 евро за 1 квадратный метр без НДС, в классе "В1" – 23,5 евро, в классе "В2" – 14 евро. При этом сохраняется существенная разница между минимальными и максимальными ставками в рамках одного класса зданий. Бывают и очень значимые исключения.

Например, отдельные предложения в отдельных объектах класса "С" могут быть вполне сопоставимы с хорошими офисами класса "В1".

Влияние на ценообразование 150-го Указа уже не очень сказывается. Его влияние больше ощущалось в первые месяцы после вступления в силу, затем рынок стабилизировался и самоурегулировался. Поэтому ставки, если ориентироваться на эквивалент в евро, на протяжении текущего года оставались в основном стабильными.

– Почему некоторые центры, имея удобное месторасположение, могут не пользоваться спросом у арендаторов?

– Проблемы у офисных зданий могут быть разными. Например, застройщики проигнорировали фактор обеспеченности парковочными местами. К сожалению, этот фактор в ряде случаев игнорируют и теперь: есть проекты, которые выйдут на рынок только года через два, но при этом они совершенно не обеспечены машиноместами.

Также можно еще добавить плохое концептуальное решение объектов, неудачные планировки внутренних помещений и т.д.

– По сравнению с другими столицами и деловыми центрами мира, как выглядят цены за аренду офисов в Минске? Можно ли за аренду офиса в Минске заплатить больше, чем в Нью-Йорке?

– Нью-Йорк как входил, так и входит в десятку самых дорогих деловых районов мира, тут нам с ним тягаться сложно. А вот среди своих соседей и столиц ряда иных стран Центральной и Восточной Европы мы как были самыми дорогими, так и остаемся. Исключение составляют только еще более дорогие Москва и Киев.

– Каковы прогнозируемые объемы ввода коммерческой недвижимости в Минске и в целом по стране на 2013 год?

– Всего в Минске на 2013 год ожидался ввод около 250 тысяч квадратных метров арендопригодных офисных площадей. За прошедший период 2013 года введено 9 коммерческих офисных зданий с суммарной валовой арендуемой площадью практически 75 тысяч квадратных метров. Неплохо, но, как видите, до заявленных планов далеко.

– Возведение каких зданий могут улучшить ситуацию на рынке коммерческой недвижимости?

– Если говорить об офисных зданиях, то есть ряд очень интересных проектов, которые окажут положительное влияние на рынок не только с точки зрения количества, но и с точки зрения качества. Это бизнес-центр Terrum на улице Московской, бизнес-центр Omega Tower на проспекте Дзержинского, бизнес-центр "Титул" на Толстого, бизнес-центр "Клевер Парк" на Купревича.