Пока преобразование пятиэтажных домов в основном заключалось в капитальном ремонте с утеплением фасада и параллельной надстройке мансарды. И глядя на снимки уже обновленных домов, понимаешь, что это гораздо лучше, чем то, что было. Итак, реконструкция старого жилья.

Одна из немногих фирм, занимающаяся этим в Минске, — СООО “СарматСтройИнвест”. На ее счету четыре реализованных проекта, один фирма выполняла в качестве инвестора, остальные — как заказчик. Во время реконструкции здания надстраивались и капитально ремонтировались, менялся их внешний облик.

По ул.Сурганова, 38, над пятиэтажным кирпичным домом надстроили два этажа и пристроили лифты.

По ул.Грибоедова, 2а, над 6-этажной “панелькой” появился еще один мансардный этаж. А по ул.Гвардейской, 1а (пятиэтажный панельный дом), “выросли” 2 этажа и скоро будут пристроены лифты. Появилась мансарда и по ул.Кнорина, 15, над 5-этажным блочным домом. После реконструкции в перечисленных домах построено 49 новых квартир и введено около 4 тысяч кв. метров жилья. Но плюсы такой реконструкции не только в получении новых квартир. В выигрыше остаются все жильцы, ведь их дом капитально ремонтируется, причем благодаря инвестору — в большем объеме, чем это предусматривается при традиционном капремонте. Меняется и внешний вид дома. Уходят проблемы залитий квартир через плоские кровли. Все это улучшает качество жизни и увеличивает стоимость существующих квартир.

Но в ближайшее время компания “СарматСтройИнвест” решила взять паузу и пока не будет заниматься реконструкцией жилых домов. Причина — в сложности получения 100-процентного согласия жильцов на будущие работы. А без этого согласия реконструкция пока невозможна.

— У нас есть право реконструировать дома по пр.Независимости, 103 и 105. Согласие получено у 80—90 процентов жильцов, и это предел: кого-то просто физически невозможно найти, других никакие аргументы не убеждают, — говорит директор СООО “СарматСтройИнвест” Олег Шатковский. — Наша компания выиграла конкурс на право реконструкции дома по ул.Коллекторной, 32, и домов по ул.Захарова, 23, 25 и 27, но получить там 100 процентов согласия также вряд ли возможно, и поэтому мы приняли решение пока не заниматься этими проектами.

Подобные ситуации возникают и у других застройщиков. Фирма делает проект, тратит деньги, силы, время, но работы останавливаются из-за жильцов. Например, так происходило с домом N2 по ул.М.Танка, домом 109 по пр.Независимости. И уже несколько лет проблема не решается. А застройщик несет убытки, поскольку разработал проект, взял кредит в банке, закупил часть стройматериалов, заплатил аванс строителям.

Сегодня все упирается в разные подходы к трактовке Жилищного кодекса. На наш взгляд и на взгляд многих юристов, при надстройке мансард права остальных собственников жилья никак не ущемляются. Однако некоторые юристы так не считают, а как гласит народная мудрость: “2 юриста — 3 мнения”. Поэтому нужное для всех дело по-прежнему не развивается. Уже давно назрела необходимость пересмотра данного подхода. Выходом стало бы решение о получении не 100-процентного согласия существующих собственников жилья, а их простого большинства. Но пока это вопрос не решенный.

Еще одной проблемой при реконструкции, по мнению Олега Шатковского, являются жесткие и зачастую противоречивые нормы разных ведомств: МЧС закладывает свои параметры, ГАИ — свои, санслужбы — свои, комитет архитектуры — свои, и в результате по генплану развития города уплотнять жилье необходимо, но фактически невозможно. Например, новое жилье требует дополнительных парковочных мест, которые теоретически можно обеспечить только в отдельно стоящем многоуровневом паркинге, но практически люди (и инвесторы тоже) не хотят вкладывать деньги в такие объекты. И проблема не решается. В других странах этот вопрос снимается за счет строительства подземных парковок в 3—4 уровня. Но по нашим нормам такие паркинги могут иметь максимум два уровня.

То же и с выполнением других норм: по обеспеченности детскими учреждениями, озелененности территории и др.

Когда строится новый квартал, то соблюсти все нормы проще. Но если речь идет о застройке в центре города, то нормы разных ведомств хоть и абсолютно верные, но зачастую взаимоисключающие и не позволяют реализовать проект, от которого пользы было бы гораздо больше, чем если он не будет реализован, или нормы будут соблюдены частично.

— Если юридические “закавыки” с жильцами будут сняты, привлечет ли это инвесторов к реконструкции жилья? — спросили мы Олега Шатковского.

— Конечно, ведь застройщиков хватает и хватает домов, которые нуждаются в реконструкции. А учитывая, что в центре города строить новые дома уже практически негде, многие фирмы могли бы взяться за преобразование старого жилья.

Кстати, “СарматСтройИнвесту” предложили выступить заказчиком на реконструкцию квартала в центре столицы. Здесь предполагаются снос одних домов с последующим новым строительством на их месте и реконструкция других домов путем капитального ремонта и надстройки мансардных этажей. Сейчас разрабатывается эскизный проект по комплексной реконструкции этого квартала.

Возможно, при реализации такого проекта и удастся отработать все те проблемы, о которых шла речь выше. И учесть этот опыт в дальнейшем. А пока “СарматСтройИнвест” занимается надстройкой мансард над административными и торговыми зданиями. Есть у фирмы интересные предложения о подобной же реконструкции зданий средних школ.

Институтом “Минскградо” разработан проект реконструкции квартала Богдановича—Киселева—Куйбышева—Коммунистическая. Сейчас здесь в 40 домах (в основном двухэтажных) проживают 890 человек. По проекту предлагается снести эти старые здания и построить здесь два 9—11-этажных дома, в которых смогут поселиться жители данного квартала. На освободившейся территории также разместятся 7-этажные жилые комплексы элит-класса с объектами административно-делового назначения на первом этаже. Тогда в этом квартале смогут проживать 2,8 тысячи человек. Для потребностей жителей запланированы два детских сада.

В свое время был разработан проект реконструкции первых панельных пятиэтажек. Дом обстраивался специальными конструкциями (пилонами), и на них надстраивались новые этажи. Здание из 5-этажного могло превратиться даже в 15-этажное. Такие дома появились в Москве, Ленинграде, Одессе. Но широкого применения метод не нашел.

Восемь лет назад НИИ, в котором работает Дамаскин, участвовал в проекте реконструкции пятиэтажек. А таких зданий в Украине около 30 тысяч, только в Киеве их более 2 тысяч. Была разработана документация на экспериментальную реконструкцию зданий разных серий и модификаций. Но из-за недостаточного финансирования программа не была выполнена: за 4 года реконструировали только треть запланированных домов, чуть более 20 зданий.

Как предполагает Борис Дамаскин, в ближайшее время ситуация изменится, поскольку в прошлом году в Украине был принят закон о реконструкции устаревшего жилого фонда.

По этому закону под снос идут дома, износ которых составляет более 40 процентов. Но таких оказывается мало. Например, обследования показали, что в Киеве их всего около 40, в основном это экспериментальные дома, а не массовое жилье. Остальные пятиэтажки подлежат реконструкции.

Если под снос идет частный дом, владельцу предоставят на выбор равнозначное помещение или денежную компенсацию.

После принятия этого закона многие организации начали разрабатывать проекты реконструкции целых микрорайонов. Есть инвесторы, заинтересованные в реализации таких проектов. Правда, их сдерживает несколько факторов. По новым нормам пятиэтажные дома должны обязательно иметь лифт, а это дополнительные расходы при реконструкции. И еще в Украине, как и у нас, тоже требуется согласие всех жильцов на реконструкцию дома, а единодушие бывает редко. Поэтому приходится решать вопрос в судебном порядке.