Купить "подержанную" квартиру сегодня непросто: нужно посмотреть десятки, нет, даже сотни вариантов, выбрать подходящую кредитную программу, подготовить пухлую пачку документов… Недавно и передо мной встал "жилищный вопрос". Сначала пыталась сделать все перечисленное собственными силами. Но быстро поняла — запутаюсь, да и жизни на все эти манипуляции не хватит. Повздыхала — и "сдалась" на милость риэлтерского агентства:

— Хочу купить двухкомнатную квартиру недалеко от центра. Во сколько обойдутся ваши услуги?

— Это не телефонный разговор, подъезжайте в офис, все обсудим.

За обещанное вознаграждение в 2.000 долларов подходящий вариант риэлтер мне действительно нашел, но… банк в кредите отказал, и квартиру перехватили. Решив, что это знак судьбы, я решила дождаться своей льготной очереди…

А на днях новость: прекратили работу 6 риэлтерских контор. Я, если честно, порадовалась: наконец-то "рвачи" получили по заслугам! Однако, обратившись за комментариями в Министерство юстиции, узнала: агентства были закрыты не из-за нарушений. Просто из одного уволились аттестованные риэлтеры, с другим владельцы помещения не продлили договор аренды… А вот еще 7 агентств по недвижимости, рассказала начальник управления лицензирования юридических услуг Минюста Галина Гришковец, на самом деле лишены права заниматься этим видом деятельности за серьезные нарушения законодательства: четыре из них в Бресте, два в Гродно и одно в Могилеве. Цифра эта не окончательная — министерская проверка продолжается…

Схема работы риэлтеров сложна и проста одновременно: один человек из, допустим, 3-комнатной квартиры в центре желает переехать в загородный дом, другой меняет этот солидный коттедж на две двухкомнатные квартиры, чьи владельцы желают продать жилье за наличные деньги, а уже те выплачивает покупатель престижной "трешки". Вьют эту цепочку — за весьма солидное вознаграждение — сотрудники агентств по недвижимости.

Расценки в несколько тысяч долларов риэлтеры устно (!) называют потенциальным клиентам, договоры же пестрят совсем другими суммами: 800.000 — 1.400.000 белорусских рублей. Не нужно быть аудитором, чтобы понять: именно с официальной "таксы" торговцы недвижимостью и платят налоги. Разница же между "белой" и "серой" прибылью оседает в карманах находчивых клерков и от строгого глаза налогового инспектора прячется под бухгалтерской "шапкой-невидимкой".

Мои догадки подтвердили в управлении контроля за страховой и банковской сферой и рынком ценных бумаг КГК. Его сотрудники проверили финансовые документы в 17 из 129 существующих риэлтерских агентств. Результаты тревожат. По "серым" схемам работают практически все организации… Запросив в агентствах по государственной регистрации и земельному кадастру информацию обо всех заключенных в минувшем году сделках с недвижимостью, ревизоры подсчитали реально полученную риэлтерскими организациями прибыль и размер неуплаченных ими налогов. Сумма получилась внушительная — более 10 миллионов долларов.

Однако взыскать эти необходимые бюджету деньги, признает начальник управления Николай Хамицевич, весьма непросто. Риэлтеров покрывают их… бывшие клиенты. "Под протокол" многие из них утверждают, что отдали агентству аккурат ту сумму, которая прописана в договоре. Платит ли организация налоги — людей, как правило, не волнует… Да и понятно: на повестке дня у бывших покупателей теперь ремонт, а не юридическая справедливость…

На руку риэлтерам то, что далеко не все покупатели настаивают на отражении в договорах реальной стоимости услуг. На мой взгляд рядового покупателя, решить эту проблему можно, установив скидку подоходного налога на сумму оплаченных риэлтерских услуг для людей, которые не нуждаются в улучшении жилищных условий, но покупают квартиры. Тогда и такие клиенты будут лично заинтересованы в полной прозрачности сделки. И уж при этом раскладе риэлтерам, как ни крути, придется заплатить налоги в полном объеме.

Еще один нелицеприятный факт: большинство частных агентств явно выдает своим сотрудникам зарплату "в конверте": уж слишком мал по нынешним меркам их официальный ежемесячный доход — в среднем 275 тысяч рублей. Вот вам и еще одна схема ухода от налогов, ведь, согласитесь, невозможно представить, чтобы квалифицированные специалисты на самом деле работали за такие деньги! С другой стороны, многие агенты и риэлтеры, похоже, совершенно не заботятся о завтрашнем дне, ведь, соглашаясь на "серую" зарплату, они собственными руками урезают будущую пенсию. Когда же она настанет, изменить что-либо будет поздно…

Никуда не делись "черные" маклеры. Они вовсе не приписаны ни к одному из агентств и втихую занимаются куплей-продажей и сдачей квартир внаем. Только в нынешнем году, по информации КГК, против нелегальных риэлтеров было возбуждено 6 уголовных дел — за незаконную предпринимательскую деятельность.

Кстати, когда я сама не так давно искала еще и съемную квартиру, столкнулась именно с "самодеятельными" агентами. Принцип их работы таков: пригласить на смотр жилья как можно больше клиентов и столкнуть их лбами — словно на аукционе. А там кто большую арендную плату предложит, тот и жилец. Не успев даже толком разглядеть предлагаемую квартиру, люди выигрывают "торги", а после хватаются за голову: как можно платить 280 долларов в месяц за "однушку" в Шабанах…

Как в один голос утверждают специалисты, сотрудничая с "черными" маклерами, люди очень серьезно рискуют: если в купленной квартире вдруг окажется прописанным какой-нибудь осужденный, который "внезапно" освободился, сбережения им никто не вернет. Тогда как легальные агентства подобные риски, по крайней мере, страхуют: в случае форс-мажора клиент получит свои деньги обратно. Поэтому логичнее и с прицелом на будущее выгоднее заключать сделки купли-продажи квартир только через риэлтерские агентства.

На мой взгляд, вне поля зрения контролеров осталась еще одна негативная деталь: есть мнение, что махинации риэлтеров, кроме прочих факторов, являются катализатором роста цен на жилье. Если это действительно так, не пора ли изобрести сдерживающий механизм?

Самым простым решением был бы запрет на деятельность посредников. Однако опыт многих хозяев квартир, которые пытаются продать свое жилье самостоятельно, весьма печален: продавцы-одиночки зачастую попадают на крючок мошенников. Поэтому, спору нет, с точки зрения любого человека, озабоченного квартирным вопросом, без риэлтерских агентств не обойтись. Но почему каждая проверка вскрывает в этих структурах множество нарушений? Когда наконец закончится мышиная возня "черных" маклеров под ковром сделок с недвижимостью? Мы, потребители посреднических услуг, несомненно, заинтересованы в прозрачности купли-продажи квадратных метров. Да и сами риэлтеры должны понимать: в условиях цивилизованного рынка выживет лишь тот, кто уважает и клиента, и закон.

Справка "СБ"

Ситуация с "серыми" доходами и "черными" зарплатами риэлтеров может коренным образом измениться, если Правительство утвердит предложения Комитета госконтроля по совершенствованию законодательства. Изменения касаются стоимости риэлтерских услуг, оплаты труда риэлтеров и агентов, лицензионных требований к агентствам по недвижимости. Тогда рынок недвижимости станет прозрачнее.

Мнение постфактум

Николай Простолупов, председатель совета Белорусской ассоциации "Недвижимость":

— К сожалению, агентства недвижимости скованы нормами существующего законодательства. О необходимости его изменения говорим уже не первый год. Дело в том, что далеко не все затраты на совершение сделок по купле-продаже квартир учитываются в договоре с риэлтерской конторой. Стоимость услуги условно состоит из двух частей. Одна идет непосредственно риэлтеру по договору, другая — нотариусам, агентству по регистрации недвижимого имущества и так далее. Их услуги должен оплачивать непосредственно покупатель квартиры. Агентство от имени клиента не может заключить договор с нотариусом. Плюс получение выписок, разного рода справок, регистрация перехода прав собственности, техпаспорта и прочее. Очень часто мы берем такси для доставки покупателя к нотариусу, чтобы он не ехал с сумкой денег в троллейбусе. Те деньги, которые клиент платит агентству недвижимости, это не есть все, что попадает на расчетный счет организации.