Рынок неумолим: цены на квартиры в столичных новостройках продолжают брать все новые рекорды. Однако одной оплатой квадратных метров расходы собственника, как правило, не ограничиваются: существенные средства нужно вложить, чтобы довести до ума купленное в "черновой" отделке жилье. Это исключительно российское изобретение - на Западе в новые дома можно вселяться сразу после их сдачи. У нас же эта практика распространена в основном на муниципальное жилье, в большинстве же коммерческих новостроек отделка застройщиком не предусмотрена.

Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин недавно предположил, что не так далек тот день, когда все коммерческие дома, а не только муниципальное жилье, будут сдаваться в эксплуатацию с индивидуальной отделкой каждой квартиры. В первую очередь это коснется объектов, возводимых по программе высотного строительства, а потом постепенно распространится и на другие новостройки.

Участники рынка говорят, что покупатели недвижимости полностью поддержат мнение и позицию чиновника: спрос на готовые к заселению квартиры, особенно в сегменте эконом-класса, стабильно высок, но их катастрофически не хватает. До сих пор свыше 60% столичного жилья сдается в черновой отделке и требует от новоселов дополнительных, иногда весьма существенных затрат.

"Черновая отделка" не всем по карману

"Классический" вариант жилья в московской новостройке в настоящий момент выглядит следующим образом. Это пустая "коробка" с минимальным объемом выполненных работ, который необходим для сдачи дома в эксплуатацию. До квартиры подведена разводка водопровода, а в санузлах и на кухне - канализации.

Электрический кабель может быть доведен до щитка или разведен по всей квартире.

В комнатах установлены батареи. Сантехника полностью отсутствует. Межкомнатные перегородки имеются в основном в домах панельных серий, в объектах, построенных по индивидуальным проектам, внутренние ненесущие стены, как правило, размечены на полу кирпичной кладкой. Застройщики утверждают, что подобная комплектация нового жилья дает значительную свободу действий его собственнику, поскольку он может сразу обустроить квартиру на свой вкус.

Однако многим покупателям столичных новостроек такая привилегия не по карману.

Даже самая небольшая квартирка, расположенная в непрестижном районе, сейчас стоит не менее 120 тыс. долларов. Если ее покупатель ко всему прочему связан ипотечным кредитом, то у него просто нет возможности оплатить дорогостоящие строительные работы, которые необходимо произвести, чтобы довести приобретенное жилье до ума. По оценкам экспертов, стоимость отделки начинается с 200-250 долларов за кв. м и при нынешних ценах на качественные стройматериалы может доходить до 1000 долларов. Причем такие затраты отнюдь не подразумевают золоченых дверных ручек и полов из итальянского мрамора.

Три этапа хождения по мукам

Ремонт квартиры, сданной в эксплуатацию в "черновой отделке", как правило, включает три этапа. Во-первых, нужно подготовить и согласовать в городских структурах перепланировку будущего жилища. Разрешение требуется получить буквально на все, включая возведение межкомнатных перегородок, остекление балконов, установку кондиционеров и электрических розеток. Собственник должен помнить, что по нормативным актам правительства Москвы категорически запрещены перенос ванной комнаты или кухни, вмешательство в вентиляционные системы, создание комнат без естественного освещения и без отопительных приборов, увеличение подсобной площади за счет жилой, присоединение балконов и лоджий и т.д. После того как все необходимые согласования получены, можно приступать к так называемым "мокрым" работам. Они включают разводку труб и электропроводку, возведение межкомнатных перегородок, стяжку полов, выравнивание стен, замену стеклопакетов и т.д. Собственнику квартиры необходимо также приготовиться оплатить строительные недоделки, которые обычно вскрываются на данном этапе ремонта. Когда стены, пол и потолок подсохнут, рабочие будут готовы приступить к чистовой отделке жилья в соответствии со вкусом и финансовыми возможностями его владельца. В минимальный перечень работ входит настил полов, оформление потолка и стен, установка входной и межкомнатных дверей, а также сантехнического и кухонного оборудования. Сроки полного цикла ремонта варьируются от 4 месяцев до нескольких лет в зависимости от площади квартиры и запросов клиента. Участники рынка указывают, что для многих это неудобно: "Экономия времени для покупателей становится одним из ключевых факторов. Одни переезжают в Москву из других городов, другие разъезжаются с родственниками, третьи не хотят дальше платить за аренду жилья".

Фифти-фифти: можете выбирать

Подавляющее большинство покупателей жилья эконом-класса, в особенности одно- и двухкомнатных квартир, хотели бы иметь возможность сразу въехать в новую квартиру. А уже потом менять в ней что-то на свой вкус и цвет. Эксперты говорят, что в принципе это справедливо. По какой бы технологии ни возводился дом, он может дать усадку. Поэтому начинать полноценный ремонт по своим запросам ранее, чем через два года после сдачи дома в эксплуатацию - нецелесообразно. Кроме того, наличие чистовой отделки избавляет жильцов, уже въехавших в свои квартиры, от дискомфорта строительных работ, ведущихся в соседних помещениях.

Что же представляет собой чистовая отделка квартиры в новостройке? Обычно застройщик проводит работы по выравниванию и оштукатуриванию поверхностей, устанавливает входную дверь и межкомнатные двери из ДВП, а также полный комплект сантехники и электрооборудования отечественного производства. Жилые комнаты отделаны бумажными обоями или обоями под покраску, на пол, чаще всего, настилается линолеум (однако в последнее время стали использовать ламинат), потолок покрашен водоэмульсионной краской. В санузлах плиткой выкладываются только полы, а стены сдаются окрашенными. У некоторых застройщиков чистовая отделка подразумевает также наличие на кухне плиты. Оснащение жилого дома в целом может включать подведение телефонного кабеля с последующим интернет-обеспечением, наличие спутникового телевидения, установку центральных систем водоочистки и кондиционирования.

Рынок уже начал реагировать на запросы покупателей жилья. Многие столичные застройщики начали сдавать дома в соотношении "50 на 50", т. е. половина квартир сдается с отделкой, а половина без. Это делается для того, чтобы клиент мог выбрать вариант, который подходит именно ему. По справедливости, существующие способы отделки жилья нужно делить не на две группы, а на три - черновая, частичная и чистовая. Промежуточный вариант подразумевает установку межкомнатных перегородок, стяжку полов, разводку сантехники, канализации и электрики. Иными словами, полную подготовку квартиры к самому приятному моменту ремонтных работ - выбору обоев, полов, светильников, дверей, мебели и т.д.

Некоторые застройщики предлагают клиенту возможность подобрать планировку будущей квартиры и способы ее отделки на ранних этапах строительства - даже тогда, когда вырыт котлован. * * * Практика показывает, что отделка, выполненная застройщиком, обойдется существенно дешевле услуг специально нанятой ремонтной бригады. По словам экспертов, эти виды работ добавляют к цене квадратного метра совсем немного - менее 10% стоимости, поскольку при закупке отделочных материалов застройщики обращаются не на рынок, а напрямую к производителям. Некоторые компании, позиционирующие себя как предприятия полного цикла, развивают собственные мощности по выпуску необходимых изделий. В итоге общая стоимость квартиры вместе с ремонтом будет ниже или на уровне той, которую клиент заплатит при самостоятельном выполнении отделки.

Большинство крупных столичных застройщиков (ГК "ПИК", ДСК-1, СУ-155) сдают свое жилье в нескольких вариантах. Строители говорят, что спрос на черновые жилища не падает, а дома бизнес-класса вообще невыгодно сдавать с отделкой - все равно состоятельные жильцы все переделают. Тем не менее, доля квартир в готовых к заселению новостройках стабильно растет во всех сегментах рынка. Только в элитном жилье речь идет не о минимуме, а, наоборот, о максимуме комфорта, изысканных отделочных материалах и эксклюзивных дизайн-проектах. "Если на федеральном или городском уровне будет принято решение о том, что типовую и индивидуальную отделку надо делать во всех квартирах без исключения, вне зависимости от того, передаются ли они или продаются, мы к этому готовы", - утверждают участники рынка.