Как построить собственное жилье, чтобы зарплаты хватало и на жизнь, и на выплату кредита?

Как построить собственное жилье, чтобы зарплаты хватало и на жизнь, и на выплату кредита? Особенно, если кредит берешь на общих основаниях. Какие способы кредитования жилья предлагают белорусские банки? Когда заработает закон об ипотеке? Эти вопросы обсуждались на семинаре по современным способам финансирования жилья, организованном издательским домом недвижимости.

Что будет

Весной парламент должен принять во втором чтении Закон “Об ипотеке”. Каким он будет?

В мире есть две системы ипотеки: американская двухуровневая, которая действует и в России, предполагает выдачу ипотечного кредита, а затем выпуск ценных бумаг под кредит и их оборот; франко-скандинавская одноуровневая система действует в Европе и предполагает накопление определенной суммы для строительства или покупки жилья плюс выдачу кредита или ссуды.

Наша система будет одноуровневая. Предметом ипотеки может быть как имеющееся имущество (квартира, дом с земельным участком), так и будущее недвижимое имущество, которое человек собирается приобрести, — оно оформляется в залог. Стоимость имущества определяется по соглашению сторон, но земля оценивается не ниже кадастровой стоимости, а строения — не ниже рыночной.

При закладе дома требуется письменное согласие всех собственников, если не выделены доли. При закладе квартиры — согласие совершеннолетних членов семьи. Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, требуется согласие органов опеки, причем квартира в этом случае может закладываться только для улучшения жилищных условий. Важно и то, что органы опеки могут не дать свое согласие, если дети находятся в социально опасном положении, то есть проживают в неблагополучных семьях.

В случае неоплаты долга разрешение споров может идти как через суд, так и несудебным способом — с заключением нотариального соглашения.

Земельные участки передаются в ипотеку вместе со строениями. Допускается ипотека ТОЛЬКО строений, если земля находится в пожизненном наследуемом владении, временном пользовании, постоянном пользовании.

Сегодня, несмотря на отсутствие закона об ипотеке, некоторые банки выдают кредиты под залог имущества, поскольку в республике действует закон “О залоге”. Но проблема в том, что нет законодательных механизмов выселения должников из занимаемого помещения. Такой механизм появится, когда будет принята новая редакция Жилищного кодекса. Сейчас этот документ находится на согласовании. По словам Владимира Дмитрука, заведующего отделом по обеспечению деятельности Постоянной комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Палаты представителей Национального собрания республики, согласование кодекса задерживается, поскольку готовятся проекты двух указов, связанных с жилищными отношениями.

Если говорить о проблемах, связанных с ипотекой в Беларуси, то это возможная нехватка долгосрочных кредитных ресурсов, высокие проценты ипотечных кредитов, а также недостаток денег у населения. Разработчиков нашего закона об ипотеке впечатлила система, существующая в Германии: там ссуда на строительство жилья выдается под 1,5—4 процента годовых, государство также начисляет ежегодные премии за средства, которые гражданин накапливает на специальном счете, прежде чем получить кредит. Причем эти премии оказываются совсем не маленькими. По словам Владимира Дмитрука, в проекте нашего закона “Об ипотеке” разработчики хотели использовать немецкий опыт и предусмотреть конкретную пониженную процентную ставку за кредит, но банкиры убедили, что это делать нельзя. Поэтому ипотечный кредит у нас скорее всего можно будет взять под 14—16 процентов годовых.

Что касается нехватки денег у населения, то наша система также позволит накапливать в течение нескольких лет деньги на первый взнос при строительстве жилья, а остальную часть суммы брать в кредит. Для этого Минстройархитектуры уже готовит проект закона “О жилищных строительных сбережениях”.

Резюмируя все написанное, надо сказать, что в ближайшее время появится законодательная база для развития приемлемой системы финансирования строительства и покупки жилья. Правда, вряд ли после этого сразу случится “квартирный бум”. Ведь чтобы заработала ипотека, рынок должен существенно увеличить предложения по строительству жилья. А это уже совсем другая тема.

Что уже есть

Развитие ипотечной системы нам еще предстоит. Но и сегодня некоторые банки фактически используют то, что только заложено в проектах законов об ипотеке и о жилищных строительных сбережениях.

Например, ОАО “АСБ Беларусбанк” с июля 2006 года ввел систему строительных сбережений, предложив гражданам 3-, 5-, 7-летний планы накопления денег на строительство или покупку жилья. При этом надо накопить 25 процентов стоимости будущей недвижимости, остальную сумму можно получить в кредит на 20 лет. Процентная ставка за пользование кредитом составляет ставку рефинансирования плюс один процент. Еще интересный момент — можно быстрее накопить на счету нужную сумму, и тогда кредит можно получить раньше, например, при 3-летнем плане накопления — уже через 19 месяцев после открытия счета. По словам главного специалиста управления кредитования населения департамента кредитования населения ОАО “АСБ Беларусбанк” Андрея Сафонова, участники выбирали в основном именно 3-летний план накопления и каждый четвертый вносил всю сумму сразу, чтобы получить кредит через 19 месяцев. Правда, озвучивать количество тех, кто уже получил кредит, Сафонов не стал, добавив только, что “ажиотажа среди вкладчиков нет”.

Интересен и опыт ЗАО “Банк ВТБ (Беларусь)”. Банк начал с кредитования готового жилья (покупка физическими лицами друг у друга и покупка у застройщика). Деньги выдаются под залог приобретаемой квартиры. Причем есть два кредитных плана: один действует при предоставлении справки о доходах, другой — без нее. В первом случае проценты ниже. Кредит можно взять на 90 процентов стоимости жилья на срок до 20 лет. Единственное, что еще требует банк от кредитополучателя, это заключение договора страхования от несчастных случаев. А при страховании ЖИЗНИ процентная ставка уменьшается еще на 0,25. В мае банк начнет кредитовать и долевое строительство жилья, причем работать намерены только с аккредитованными застройщиками и агентствами.

Кстати, банк кредитует и белорусов, официально работающих в России.

Кстати, под залог имущества кредит выдают еще три банка: “Приорбанк”, “Паритетбанк” и “Минский транзитбанк”. Справку о доходах не требуют также два последних банка.

Некоторые банки кредитуют строительство жилья на специальных условиях. Об этом рассказала руководитель “Информационного центра долевого строительства ОДО “Твоя столицаконсалт” Татьяна Недерева-Архипец. При продаже квартир в 158-квартирном доме в пос.Лесном агентству удалось заключить договор с “Приорбанком”, и специально для этого проекта банк выдавал кредиты под 11 процентов годовых вместо 12. А вообще агентство предлагает клиентам подобрать оптимальный вариант кредитования, максимально им подходящий.