Ипотечное кредитование — один из наиболее надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Потому так велик интерес к проекту закона "Об ипотеке", принятом на днях Палатой представителей во втором чтении. Подробнее рассказать об основных положениях этого документа и связанных с ними перспективах жилищного строительства "ЭГ" попросила Владимира ДМИТРУКА, заведующего отделом по обеспечению деятельности Постоянной комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации.

— Владимир Николаевич, что, по вашему мнению, даст стране этот документ?

— Опыт Российской Федерации показывает, что создание законодательства, регулирующего в полном объеме отношения, связанные с ипотекой, способствует значительному росту кредитов на строительство жилья (к 2010 г. прогнозируется выдать их на сумму более 5 трлн. руб.). Сейчас в России действуют федеральные законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Об ипотечных ценных бумагах", "Об оценочной деятельности" и др.

Для результативной работы ипотечной системы в Беларуси необходимо принять ряд подобных документов.

— Наш закон готовился по российскому образцу или при его создании использовался опыт других государств?

— В мире доминируют две основные ипотечные системы. Одноуровневая (применяется в Европе) характеризуется тем, что специализированный ипотечный банк или стройсберкасса выдают кредит либо ссуду для приобретения и строительства жилья. Таким образом, гражданин имеет возможность улучшить свои жилищные условия, используя некую накопленную сумму и полученный кредит. Двухуровневая американская система предполагает формирование портфеля ипотечных кредитов (пулов) и последующего выпуска в оборот ипотечных ценных бумаг. Выдают кредиты любые банки и небанковские финансовые организации, а в обороте ценных бумаг участвуют специализированные организации (агенты, брокеры и др.). Проект нашего закона можно отнести к "рамочному". От того, какие акты законодательства будут приняты в его развитие, будет зависеть формирование одноуровневой либо двухуровневой ипотечной системы. По моему мнению, одноуровневая ипотечная система удобна своей простотой и больше подходит к нашим условиям.

— Почему ипотечного законодательства не было так долго, ведь в России оно принято давно?

— Его развитие сдерживалось в первую очередь высоким уровнем инфляции в стране, а также наличием незначительной доли частной собственности на недвижимое имущество.

В последние годы произошли серьезные изменения к лучшему. Появилась "Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь", которая, в частности, определила перечень проектов важнейших нормативных правовых актов в этой области. К их числу можно отнести проекты законов "О жилищных строительных сбережениях", "Об оценке стоимости объектов гражданских прав", "Об ипотеке", а также проект новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь.

— Насколько сбалансирован новый закон и что вы считаете в нем наиболее важным?

— Проект состоит из 13 глав, включающих 56 статей. Он прошел длительный и трудоемкий период доработки, в результате которой изменениям подверглись практически все его статьи. Это был действительно большой труд. Достаточно сказать, что законопроект направлялся на рассмотрение в заинтересованные государственные органы и организации пятнадцать раз.

В результате создатели законопроекта максимально точно определили, какое недвижимое имущество может служить предметом ипотеки. При этом следует иметь в виду, что ипотека многолетних насаждений, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания или типа "река-море", космических объектов устанавливается специальными законодательными актами. Не могут быть использованы в качестве ипотечного залога участки недр, водные объекты, леса, а также земельные участки и жилые помещения, находящиеся в государственной собственности.

Ипотекой обеспечиваются обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и другим.

Одной из важных особенностей законопроекта является то, что в нем предусмотрена возможность гражданского оборота закладной в документарной либо бездокументарной форме по выбору залогодателя и залогодержателя.

— Не будет ли у государства в связи с принятием нового закона проблем с квартирными спекуляциями и взысканием залога?

— Ипотека жилых домов и квартир возможна лишь с согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих в данном жилом доме или квартире, а если есть несовершеннолетние граждане — только с согласия органа опеки и попечительства и только для получения кредита на улучшение жилищных условий, так что здесь трудностей быть не должно.

Проблемы может вызвать обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру. Дело в том, что действующий Жилищный кодекс Республики Беларусь не предусматривает возможности выселения собственника из его жилого помещения в случае неисполнения им обеспеченного ипотекой обязательства. Кроме того, члены семьи собственника, даже если они перестали быть таковыми, но продолжают проживать в этом жилом помещении, имеют право пользования им. Выселить их принудительно практически невозможно.

Сейчас идет активная работа по подготовке проекта новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь. В нем предполагается предусмотреть возможность принудительного выселения из жилых помещений тех, кто не исполняет свои ипотечные обязательства.

— Как вы считаете, с появлением нового закона проблема строительства жилья для белорусов решится?

— Ипотека — не панацея для решения жилищной проблемы в стране. Она лишь дает шанс большинству работающих граждан улучшить свои жилищные условия, а воспользоваться таким шансом или нет — это выбор гражданина.

Кроме того, "узкие места", даже в рамках проекта закона "Об ипотеке", все равно остаются. К ним можно отнести отсутствие механизма привлечения в ипотечную систему долгосрочных ресурсов за счет выпуска ценных ипотечных бумаг. Без них рефинансирование ранее выданных кредитов невозможно. Поэтому банки предоставляют кредиты на короткий период. И проценты по ним, соответственно, высокие. Многим они просто не по карману.

Обстоятельства сегодня таковы, что работающим гражданам по силам кредиты на приобретение или строительство жилья лишь под небольшие проценты (3-5%) и на период 20-30 и более лет. Высока и стоимость жилья, как нового, так и того, что продается на вторичном рынке. Не каждый имеет возможность приобрести или построить себе квартиру без помощи государства по цене 1500-2000 и более долларов США за 1 м2.

— Каково, на ваш взгляд, решение этой проблемы?

— Для нормальной работы ипотечной системы необходимо, чтобы у людей были деньги хотя бы для первого взноса на строительство или приобретение жилья. Надо создать условия для накопления средств. Правовой механизм этого процесса может быть закреплен в Законе "О жилищных строительных сбережениях". Он предоставляет семье реальную возможность накапливать на своем накопительном счете в банке сумму, необходимую для внесения первого взноса на строительство или приобретение жилого помещения.

Механизм достаточно прост — человек каждый месяц вносит на свой банковский счет определенные суммы. По окончании года к ним прибавляются еще и проценты. Кроме того, государство, поощряя такой вид накопления денежных средств, зачисляет на банковский счет так называемую премию, равную установленному проценту от накопленной за год суммы. В результате за 12 месяцев на счету собираются приличные средства. А за пять-семь лет можно накопить деньги, достаточные для внесения первого взноса на строительство или приобретение жилья, остальное обеспечит ипотечный кредит. Такая система прекрасно работает во многих государствах Западной и Восточной Европы.