В соответствии с Концепцией развития жилищно-коммунального хозяйства до 2015 года планируется, что весь жилищный фонд будет обслуживаться в основном через товарищество собственников. Менее чем через пять лет увидим, осуществятся ли эти планы. А пока для многих семей, готовых получить жилье (либо тех, кто уже имеет собственную квартиру) ребром становится вопрос, какой форме управления отдать предпочтение – ЖЭУ (жилищно-эксплуатационный участок, ранее - ЖЭС) либо товариществу собственников (ТС).

 
(Фото: www.zapraudu.info)

Хотя и ожидается, что управлять многоквартирными домами в скором времени будут только ТС, многие из экспертов полагают, что такая идея не имеет под собой ни теории, ни практики. Один из них - главный инженер ТС "Очаг" Геннадий Калёнов выразил мнение в интервью журналисту TUT.BY, что форм управлением городским жильем должно быть несколько, должна быть конкуренция и право выбора. Он также пояснил разницу между ЖЭУ и ТС.

На сегодня 85% квартир в Беларуси - приватизированные. А почти все многоэтажные дома в нашей стране являются совместным домовладением. Это значит, что помимо квартиры, у которой есть хозяин, есть и общее для целого дома имущество, которое не является индивидуальной собственностью, - это стены, крыши, лифты, подвалы... Этим имуществом должен кто-то управлять, поясняет специалист. Наше законодательство предусматривает три варианта управления.

- Для домов, в которых не более пяти квартир, подходит непосредственное управление без организации юридического лица. Многоэтажкой либо комплексом жилых домов (в него объединяются дома примерно одинакового года постройки, имеющие общий земельный участок) может управлять ЖЭУ либо товарищество собственников, - рассказывает Геннадий Калёнов.

Разница между ЖЭУ и ТС - в управлении

Главная разница между ЖЭУ и товариществом собственников - в управлении совместным домовладением (стены, крыши, лифты и пр.). Если в первом случае оно внешнее, то в ТС - управление внутреннее, иными словами - самоуправление.

И ЖЭУ, и ТС - организация, предприятие. С той разницей лишь, что ЖЭУ является государственным предприятием, ТС - негосударственным. Товарищество собственников - это юридическое лицо со своим расчетным счетом, руководителем (директором, председателем). На него распространяется законодательство о предприятии: оно должно иметь печать, вести документацию, предоставлять отчетность. В то же время ТС - некоммерческая организация, потому не имеет права распределять прибыль среди своих членов, которыми являются собственники. ЖЭУ - государственная организация, которая, с одной стороны, подчиняется Министерству жилищно-коммунального хозяйства, с другой стороны - администрации района, на территории которого она расположена. А ТС, как и все остальные организации, подотчетно администрации района.

И если администрация района проводит какие-то совещания (по отопительному сезону, по благоустройству), то на это совещание вызываются все руководители предприятий данного района, в т.ч. и руководители ЖЭУ и товариществ собственников.

В товариществе собственников предусмотрена отчетность, выборность, проверка бухгалтерии. Например, любой член ТС в любое время по закону может обратиться в бухгалтерию товарищества и ознакомиться с данными бухгалтерского учета – например, начисление заработной платы председателю и т.д. В ЖЭУ такое законодательством не предусмотрено. Здесь нужно написать письменное обращение и в соответствии с законом "Об обращениях" через определенный срок получить ответ либо мотивированный отказ. В этой форме управления не предусмотрена ежегодная отчетность, проведение общих собраний и отчет о выполнении решений общего собрания.

Получается, что степень активности в принятии решений жильцами выше в тех домах, где формой управление выбрано товарищество собственников. ЖЭУ не выносит на обсуждения свои решения. И, возможно, в этом найдут плюсы те, кто не желает "ходить на общие собрания, принимать решения и голосовать", "вместо того, чтобы отдыхать, заниматься воспитанием детей" и пр.

Как получается так, что в некоторых домах создается товарищество собственников, а другими управляют ЖЭУ?

Согласно нашему законодательству, в тех совместных домовладениях, где жильцы НЕ выбрали формой управления ТС, местная администрация назначает уполномоченное лицо - например, ЖЭУ соответствующего района.

Если выбирают формой управления совместным домовладением ТС, то проводится общее собрание, на котором выбирается правление и руководитель (председатель).

И наоборот - если в многоквартирном доме ликвидируется ТС, то местная администрация назначает уполномоченное лицо (как правило, ЖЭУ соответствующего района, так как частных управляющих компаний нет и, соответственно, нет конкуренции).

Независимо от того, кто управляет совместным домовладением – ЖЭУ или ТС, права собственников квартир в отношении самих квартир абсолютно одинаковые.

Сумма "жировки" не зависит от того, ЖЭУ или ТС управляет домом. Но…

ЖЭУ имеют право и сдают в аренду подвальные помещения без согласия собственников дома. В ТС не могут сдавать в аренду помещения без 100%-ого согласия всех собственников квартир. "Все, что касается отчуждения либо аренды общего имущества требует 100%-ого согласия всех собственников квартиры. Что касается реконструкции, например, надстройки мансарды, то по указу президента достаточно 50% голосов", сообщает собеседник.

Может возникнуть вопрос разницы в "жировках". Геннадий Калёнов утверждает, что на квартплату не влияет тот факт, управляет домом товарищество собственников или ЖЭУ. В одном ТС платежи могут быть меньше, чем в доме, которым управляет ЖЭУ, и наоборот - "жировка" ЖЭУ может оказаться скромнее, чем у ТС.

Все дома, которые управляются через ЖЭУ, платят по одинаковому тарифу. Сегодня (согласно ведомственным инструкциям для госпредприятий) невзирая на вид дома и его месторасположение, эксплуатационные отчисления (на техническое обслуживание и на капитальный ремонт) примерно одинаковые, и они устанавливаются постановлением Совмина для всей страны .

- В Концепции развития жилищного хозяйства до 2015 года как раз и описывается, что этот принцип противоречит законам экономики. Потому что все дома разные по типу конструкции, инженерным коммуникациям, сроку постройки и эксплуатационные расходы у них разные, - рассказывает Г. Калёнов.

В товариществе собственников общее собрание может принять решение о сборе дополнительных платежей, например, для создания оборотных средств, для проведения ремонта, для чего-угодно - лишь бы это было обосновано и принято общим решением собрания.

Что касается собрания ТС, то проводиться оно может как путем письменного опроса, так и личной явки жильцов. Законодательство предусматривает, что члены ТС могут делегировать право присутствовать за себя на собрании кому угодно - брату либо соседу: нужно только заранее составить доверенность и заверить ее в своем же ТС.

Как собираются деньги на ремонт?

В домах, которыми управляют ЖЭУ, идут ежемесячные отчисления на "техническое обслуживание" и на капитальный ремонт. Когда, например, приходит время капитального ремонта (и при наличии в бюджете района необходимых на него денег), дом ремонтируют, не взыскивая с жильцов дополнительных средств. Хотя в последнее время для проведения текущего ремонта ЖЭУ начали предлагать собственникам квартир различные варианты ремонта: либо стандартный, либо с учетом пожеланий жильцов и с перечислением дополнительных средств. Но включить дополнительные платежи в извещение ЖЭУ не могут. К слову, в проекте нового Жилищного кодекса предусмотрен дополнительный вид услуг (текущий ремонт) и обязательные отчисления на его проведение.

Возможностей у ТС значительно больше, считает Геннадий Калёнов, потому что у конкретного дома есть расчетный счет. Собрать деньги на парковку, к примеру, в ТС проще.

Что касается текущего ремонта, на основании осеннего осмотра здания составляется акт осмотра дома и финансовый план на следующий год, который и предоставляют на утверждение общему собранию, а также - как правило, 2-3 недели на ответ "за" или "против". При проведении письменного голосования необходим кворум: 2/3 от списочного состава. Если это собрание, то при первом собрании нужно 2/3 присутствующих, в том числе по доверенностям, на повторном – 50%. Разницы между письменным голосованием и очным собранием в ТС нет.

Если план одобрен, с января следующего года начинаются отчисления на текущий ремонт. К лету собирается только половина необходимой суммы, поэтому собирают, как правило, с запасом в 30-40%, "чтобы был переходящий остаток на следующий год либо страховка на случай непредвиденных работ". Но деньги, которые накапливаются на текущий ремонт, не могут использоваться на иные цели. А после выполненных работ должны составляться акты с участием жильцов дома.

Эксплуатационные затраты в ЖЭУ:

- примерно 30% - отчисления граждан;

- еще треть - дотации из бюджета района;

- и треть - организации должны изыскать сами (путем сдачи помещений в аренду либо доходов от хозяйственной деятельности).

В ТС могут действовать таким же образом. Они также имеют права получать дотации из бюджета, для чего составляются документы и прописываются обоснования.

Важно знать, что дотации представляются только на покрытие убытков, и максимальный размер помощи тоже ограничен. Также деньги должны быть потрачены строго по назначению, во избежание штрафных санкций: дотации строго контролируются государством. А если бюджет района пуст, то и дотаций нет.

Тем не менее, отмечает эксперт, очень много ТС, где за дотациями не обращаются. Это новые дома, в которых расходы не такие большие и убытков не образуется.

По сравнению с ЖЭУ, ТС более мобильно, убеждает нас Г. Калёнов:

- Товарищество собственников может либо на всем экономить либо предоставлять дополнительные услуги для жильцов. Все зависит от желания собственников. В идеале. А для управления нужен обученный специалист.

Эксперт полагает, что нужно менять отношение людей к своей собственности.

- Нужно понимать, что дверь в подъезде - это их собственность, и с ней нужно обращаться предельно бережно, и обращать внимание на тех, кто занимается ее порчей. От организаций, которые управляют недвижимостью, зависит вид дома, его стоимость. Такие люди должны быть обучены и иметь поддержку в обществе.

А на сегодня собственники квартир любой многоэтажки в любой день могут провести общее собрание и принять решение выбрать формой управления ТС либо принять решение о его ликвидации. Но в последнем случае решение об управлении частной собственностью (которой и являются все совместные домовладения) будет принимать государство (местные администрации). То есть управлять будет организация, назначенная местной администрацией "уполномоченным лицом". Впрочем, многим это нравится, главное - знать, что есть выбор.