В 2011 году в стране планируется возвести 9,1 млн квадратных метров жилья, что на 30% превышает объемы текущего года.

 

Цена вопроса

Жилищный рынок сейчас вошел в стадию некоторого оживления. Предыдущий год был трудным, поскольку карманы населения были пусты, тут уж не до покупки квартиры. И продавцам приходилось снижать стоимость. Также в кризисное время наметилась тенденция устойчивого интереса к рынку вторичного жилья. Он привлекателен тем, что быстро откликается на изменение конъюнктуры – снижение цен происходит практически постоянно. На вторичке можно найти хорошие предложения с отделкой, которые будут равны по стоимости таким же новым квартирам без отделки. Кроме того, в кризисное время хозяева старались продать квартиры по привлекательной цене и срочно, чтобы получить на руки деньги с одной целью – как-то выжить.

Сейчас кризис стал отступать. Но, по данным Национального кадастрового агентства, в октябре было продано около 670 минских квартир, тогда как за аналогичный период прошлого года было совершено около 1070 сделок, то есть падение превысило 37%. Причем средняя рыночная стоимость (не путать с ценой предложения) жилого "квадрата" в октябре этого года составила около $1150.

Казалось бы, логично снижать цену, однако этого не происходит и, что более всего удивляет, не прогнозируется.

В цену закладывается сметная стоимость здания в целом. Она зависит в том числе и от того, какая площадка выделена фирме под строительство. Обычно требуется снос какого-то здания или отселение жильцов. Это и материальные затраты для застройщика, и в случае с отселением долгая песня, поскольку вопрос нужно решить с каждой семьей, которая куда-то переезжает. Также на выделяемом участке может не быть всех коммуникаций. И все это затем формирует цену, которую платим мы с вами.

Что касается цены квадратного метра на первичном рынке у коммерческих застройщиков, то ее изменение на данный момент не совсем адекватно. Когда белорусы стали выбираться из кризисного времени, у них появилась уверенность в завтрашнем дне, они стали делать покупки, повышение стоимости квадратного метра было оправданно. Однако сейчас интерес стабилен, не повышается и формируется за счет льготников, но цена все равно мало-помалу растет. Причем растет в долларовом эквиваленте. Покупатель это видит и ожидает снижения цены или же хотя бы адекватного роста, ведь долларовый курс на данный момент удерживается в стране практически на одинаковом уровне, а квартиры дорожают.

Квартиры не соответствуют пожеланиям граждан

Несколько лет назад строительство домов с квартирами новой планировки – просторная кухня и коридор, да и вообще площадь больше – преподносились как положительная тенденция. Однако доходы населения, особенно с учетом экономического кризиса, ограничили покупательную способность. И сегодня наибольшим спросом пользуются квартиры 40-60 кв.м. Также белорусы активно интересуются панельными домами. Они, конечно, не могут быть энергоэффективными, но зато квартиры в них дешевле, а это сегодня главный аргумент.

Панельки и дома с квартирами малой площади строит, в основном, государство. Таким образом, коммерческие компании лишают себя большого процента спроса. Они сами утверждают, что интерес к первичному рынку жилья, в основном, формируется за счет людей, которые берут льготные кредиты. Остальная часть жаждущих жить в новой квартире интересуются вторичным рынком.

Государство вступает в конкуренцию

Госкомпании имеют преимущества перед частниками при строительстве жилья. Так, государство, как известно, сдает сегодня квартиры с обязательной отделкой. Что касается коммерческих компаний, то они не спешат хвататься за эту идею, ссылаясь на то, что их покупатель хочет отделывать квартиру по индивидуальному заказу, в соответствии с личными вкусами и пристрастиями. Однако индивидуальная отделка зачастую обходится намного дороже, а также требует дополнительных усилий для покупателя. Не все в состоянии сегодня пойти на это.

Государство имеет возможность выделить госзастройщикам более привлекательные земельные участки. Более того, оно заинтересовано в этом напрямую. Таким образом, коммерческие компании и далее будут вынуждены браться за проекты, на выходе становящиеся более дорогими.

Государственники ориентированы на строительство крупнопанельных домов. Они на 15-30% дешевле, возводить их можно быстрее. И хотя частники говорят о том, что данные дома неэстетичны, не могут быть энернгосберегающими, что они возводились, грубо говоря, для нищих, все же в 2011 году планируется модернизировать 14 действующих и восстановить 8 предприятий крупнопанельного домостроения, на что будет направлено около Br2 трлн.

Живое участие госзастройщиков в процессе может повлиять на удешевление жилья. А потому оно выгодно нам – потенциальным покупателям домов и квартир.

Малые города

В Беларуси процентные ставки по льготным кредитам на строительство жилья для жителей малых городов (с населением до 50 тыс. человек) планируют уменьшить с 5% до 1% годовых. Также планируется увеличить срок погашения таких кредитов с 20 до 40 лет.

Города-спутники, проект развития которых будет реализован в столице, в первое время не окажут сильного влияния на рынок недвижимости. Однако если под строительство жилья в городах-спутниках будут выделяться привлекательные кредиты, то это станет реальным шансом для многих семей, которые не имеют возможности построить квартиру в Минске, жить недалеко от столицы и добираться на работу на транспорте. Таким образом, цена жилья в самом Минске может снижаться.

В самой столице возведение нового жилья не прекратится. Больше всего зданий возведут в микрорайонах Каменная горка, Масюковщина-6, Восточный-5 и Дружба.

Пора экспериментов

В стране опробуются новые жилищные формы. Так, в Минске будет возведено два доходных дома. Квартиры в них будут сдаваться в аренду. Стоимость аренды должна покрывать в конечном итоге возведение домов - основной долг застройщика перед банком и проценты по кредитам. Сдавать жилье внаем будут всем желающим, независимо от того, есть ли у них собственные метры.

Наряду с таким эконом-проектом, сразу несколько застройщиков займутся строительством элитных пентхаусов, площадь которых должна составлять не менее 250 кв.м. Учитывая стоимость такого жилья, можно рассчитывать на его приобретение российскими бизнесменами, которые уже заинтересовались недвижимостью под Минском.

Для тех, кто пользуется служебным жильем, снова открывается возможность его приватизировать, Министерство ЖКХ подготовило проект указа о приватизации служебных жилых помещений, сообщил 22 ноября в Минске на расширенном заседании постоянной комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Палаты представителей Национального собрания министр жилищно-коммунального хозяйства Владимир Белохвостов, передает БелаПАН.

По словам министра, безвозмездной приватизации не будет, граждане должны вложить свои средства. Не будут также предоставляться льготные кредиты на приватизацию жилья. Как отметил Белохвостов, граждане должны будут сразу внести 10% всей суммы, а далее осуществлять платежи в соответствии с графиком.

Также очень важным направлением, которое будут развивать в 2011 году, станет ипотека. Частные застройщики, однако, относятся к этой идее со скептицизмом, говоря, что инструмент изъятия жилья у должников и фактического выставления их на улицу пока не вписывается в общую картину социально-ориентированного государства.