В Минске оживился первичный рынок жилья: только за последние два месяца коммерческими застройщиками было заключено около 1400 сделок. Многие потребители предпочли вторичному жилью новостройки с более просторными квартирами и более широким диапазоном цен в зависимости от стадии строительства.

Правда, рост цен в новостройках, может омрачить картину, особенно для тех покупателей, которые без продажи имеющегося жилья (а это, как правило, основные деньги, на которые рассчитывает будущий новосёл), купить строящуюся квартиру не в состоянии, т.к. кредиты до сих пор остаются неподъемными, а рассрочку дает не каждый застройщик.

Что происходит на столичном рынке жилья?Что лучше – строящаяся квартира или готовая? Можно ли поменять старую квартиру на новостройку, не прибегая к значительным кредитным средствам? На эти вопросы TUT.BY ответил руководитель группы компаний "ТВОЯ СТОЛИЦА" Владимир Давидович.

- Владимир Иванович, как развиваются первичный (новостройки) и вторичный рынки жилой недвижимости в столичном регионе, и какому из них наши сограждане отдают предпочтение?

- В течение последних пяти лет объёмы сделок (поглощения) на первичном и вторичном рынке жилья в Минске были сопоставимы и составляли порядка 6500 – 9000 сделок в год. Разница между ними по объемам продаж колеблется обычно в пределах 10%-30% и зависит от экономической ситуации, курсовых колебаний и законодательных инициатив властей. Объём "перетекания" покупателей из одного сегмента в другой по нашим оценкам составляет около 30%. Лидерство, как правило, принадлежит вторичному рынку, хотя ситуация с каждым годом меняется – всё больше покупателей предпочитают новостройки. При этом, если подсчитать количество сделок на вторичном рынке достаточно легко (данные предоставляет Национальное кадастровое агентство, мы их только уточняем по некоторыми аспектам), то на первичном сделать это крайне сложно, поскольку необходим "ручной" ежемесячный мониторинг всех новостроек белорусской столицы. В нашей компании этим занимается специализированный отдел консалтинга и аналитики. Методика производства этих данных уникальна и трудоёмка и, по нашему мнению, допускает погрешность в 10%.

Вернемся к цифрам. Практически утерянное лидерство в 2012 году вторичный рынок вернул. За 6 месяцев 2012 года на вторичном рынке Минска было заключено порядка 4500, что соответствует 214,4 тыс.кв.м., на первичном рынке – около 2900 сделок, при этом реализовано 190 тыс. кв.м. жилья. Необходимо отметить, что из 4500 сделок вторичного рынка нужно вычесть порядка 400 квартир в новостройках, введенных в эксплуатацию и проданных застройщиками и прибавить к цифре 2900, т.е. соотношение 3300/4100 более правильное.

Продажи на первичном рынке жилья в январе-июне велись недостаточно активно. Это было связано, прежде всего, с высокими ставками по кредитам на жильё, сокращением господдержки для льготных категорий граждан, уходом застройщиков от схем продажи с рассрочкой платежа (что всегда считалось преимуществом рынка новостроек), посткризисным недоверием белорусов к проектам на стадии котлована. Кроме того многие застройщики коммерческих проектов со схемы долевого строительства переходили на жилищные облигации, что вызвало объяснимые технические задержки. Не способствовал продажам и вынужденный рост цен, связанный с ростом себестоимости строительства, а не ростом покупательского спроса. Многие покупатели в это время были вынуждены переориентироваться на вторичное жилье, ведь там цены вели себя стабильно - цена предложения на уровне 1370 долларов, цена сделки – 1240 долларов.

Во втором полугодии картина изменилась. За последние два месяца столичные застройщики продали около 1400 квартир. Этому способствовало появление более гибких условий оплаты, рост доверия населения к новостройкам на ранней стадии строительства и, конечно, некоторое снижение процентных ставок по жилищным кредитам. Например, по нашим данным, доля покупателей с кредитом на первичном рынке уже сейчас составляет 10%, хотя эти кредиты, как правило, невелики и краткосрочны.

- Как изменились цены на первичном рынке с начала года?

- В самом масштабном сегменте (80%) для коммерческого рынка новостроек – каркасно-блочном - в среднем цены выросли на 7%, после чего остановились. Эта тенденция перешла в сегмент панельного строительства, который до этого вел себя относительно стабильно на уровне 1030 долларов за метр.

- Разобраться в большом количестве объектов на первичном рынке достаточно сложно, все они имеют различную стоимость, различную степень готовности, различные схемы оплаты, и разную историю, существуют ведь и долгострои? Кроме этого, как мы видим, практически заморожено коммерческое кредитование - а цены имеют тенденцию к росту, что же можно в этой ситуации сделать?

Мы считаем, что в данной ситуации, когда ипотека не работает, нет всей суммы на покупку, но у потенциального покупателя новостройки есть в собственности квартира (даже если он в ней проживает с семьёй), ситуацию в большинстве случаев можно решить положительно. По нашим данным порядка 75% квартир, предлагаемых застройщиками, находятся в достаточно высокой степени готовности. Имея большой опыт работы с объектами вторичного рынка и новостройками, мы разработали специальную программу "Переезжаем в новостройку". Она позволяет клиенту решить задачу приобретения новостройки, даже если она еще не сдана в эксплуатацию, с одновременной продажей квартиры на вторичном рынке. В данной программе мы связали в один бизнес-процесс работу двух наших структур – "ТВОЯ СТОЛИЦА. АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ" с развитой сетью филиалов по всему Минску и наработанной клиентской базой, и "ТВОЯ СТОЛИЦА.НОВОСТРОЙЦЕНТ", которая обладает полной информацией о новостройках столицы и пригорода.

- Звучит многообещающе…

- Здесь нет никаких фокусов и чудес.Конечно, в нынешних условиях алгоритм: взял кредит на 2-3 года, вступил в строительство, построил, переехал, продал старую квартиру, рассчитался с банком - не работает. Мы ищем механизмы решения вопроса: собираем огромный объем информации от практически всех застройщиков Минска, подбираем наилучший вариант, решаем вопрос возможности рассрочки платежа, все тщательно просчитываем и находим оптимальное решение конкретной задачи клиента. Кроме того, если срок до сдачи дома велик, могут рассматриваться варианты переезда в съемное жильё, которое также могут подобрать наши специалисты. По-моему на этот шаг можно пойти, если цены ползут вверх, а кредиты недоступны. Задача состоит из трех аспектов: поиск подходящего по условиям варианта на первичном рынке, поиск покупателя на квартиру и правовое сопровождение обеих сделок.

- Конечно, запуская программу, мы берем на себя определенные риски. Ведь нужно досконально знать ситуацию на вторичном и первичном рынках, правильно оценить квартиру клиента с учетом конъюнктуры и сегмента рынка, заручиться поддержкой застройщика в отношении условий бронирования и условий оплаты.

- Что нужно сделать, чтобы принять участие в программе?

Всего лишь заполнить анкету и заключить договор на консультационные услуги в любом из пяти офисов компании и через 10 рабочих дней получить заключение. Мы рассчитываем с помощью этой программы сэкономить нашим клиентам время и деньги, особенно в ситуации, когда цены на первичном рынке продолжают расти.

- Многих волнует, прогадали ли те, кто не успел построить или купить квартиру в начале года?

- Потребители и сегодня могут найти интересные объекты, как в новостройках, так и на вторичном рынке жилья. Если довериться профессионалам, то найти подходящий вариант можно достаточно быстро и без рисков.