Лето, прежде затишное время для риелторов, было жарким. Одно- и двухкомнатные квартиры в Минске подорожали практически на 10 тысяч долларов. Отчего растут цены на первичном и вторичном рынках? Своими размышлениями на эту тему делится журналист газеты «СБ — Беларусь Сегодня».

Специалисты утверждают: по стоимости недвижимости страна вернулась в предкризисный 2008 год. Впрочем, есть разница. Тогда на рынке оборачивалось до 9 тысяч квартир, сегодня — 5,4 тысячи. Мы имеем рекордно низкое предложение товара. Это главная причина буйства цен.

Явление, конечно, неприятное, но имеющее под собой вполне объяснимую основу. В главном городе страны закончились свободные площади под жилье. То есть не обремененные сносом, с готовыми сетями. Приток дешевых метров иссяк. Уплотнение, которое предпринимает местная власть, чтобы как-то разрулить проблему, вызывает бурные протесты и потоки нескончаемых жалоб. Да и, собственно, 450 тысяч квадратных метров, которые планировалось возвести в чьих-то дворах, — не решение вопроса в принципе.

А он в следующем: массовое строительство жилья в городах-спутниках и на большинстве других рассматриваемых в перспективе площадках не будет дешевым. Даже если до минимума снизить цену собственно бетонного каркаса. В Смолевичах, например, оказался очень сложный грунт, несколько метров торфа. В Колодищах практически нет готовых сетей. Потянет ли все это бюджет? Большие сомнения.

Еще один резерв — 15 процентов территории города, замечу, зачастую лакомой, центральной, занято довоенными хатами с сараями и огородами, бараками. Логично было бы их снести и дать развернуться архитекторам. Да не тут-то было. Законодательство настолько лояльно и уязвимо, что позволяет собственникам развалин судиться с инвесторами годами. Причем в некоторых случаях потенциальным застройщикам и собственников-то лицезреть не удается. Бои ведут адвокаты. Такая вот получается невеселая картинка: предложения квартир на рынке мало и взяться им пока неоткуда.

А вот спрос как раз наоборот — продолжает расти. И, кстати говоря, совсем не на пустом месте. Жесткая кредитно-денежная политика и усилия Нацбанка по сдерживанию спроса на валюту за счет высоких процентных рублевых ставок сыграли тут определенную роль. Как-то на досуге я произвела некоторые подсчеты и выяснила, что динамика рыночных цен на жилье у нас практически точно коррелируется с доходностью рублевых вкладов. Это к вопросу о том, откуда берутся деньги, подгоняющие цены. Например, типовую двухкомнатную квартиру в «спальном» районе в ноябре минувшего года можно было продать примерно за 62 тысячи долларов в эквиваленте. Человек, рискнувший это сделать тогда, получил бы на руки 530 миллионов белорусских рублей (62 000×8550). В то время процентные ставки по вкладам в банках доходили до 55 процентов годовых. Таким образом, за 3 месяца можно было заработать 72 миллиона рублей. Разместив полученную сумму с процентами еще на полгода под 45 процентов годовых (были по весне и такие банковские предложения), получаем доходность больше 135 миллионов рублей. Итого — где-то 737 миллионов. Делим на нынешний курс 8950 и получаем: типовая «двушка» с банковской помощью дорожает до 82 тысяч долларов в эквиваленте. Примерно такой порядок цен мы сегодня и наблюдаем на рынке.

Используя подобную сермяжную методику, несложно предугадать, какой будет цена недвижимости через месяц или к концу года. Конвертируйте доллары в рубли и виртуально положите на депозит под 35 процентов годовых — под такие ставки банки сейчас привлекают рубли. У меня получилось 85—87 тысяч долларов. Плюс маржа на ажиотажный предновогодний спрос. Если, конечно, Нацбанку удастся удержать курс рубля к доллару в заданном коридоре — 9150 на конец года.

Вот почему большинство состоятельных граждан, интуитивно почувствовавших тенденцию момента, покупают жилье. Владельцы 1-комнатных квартир спешно меняют их на двухкомнатные. Из «двушек» семьи переезжают в трехкомнатные апартаменты, даже не страшась грабительских ставок по кредитам. За минской недвижимостью идут не только минчане. Бизнесмены из Солигорска, Бреста, Новополоцка берут столичные квартиры впрок. Помимо кредитного, еще и инвестиционный капитал пришел на рынок минской недвижимости. И подогрел спрос. Кто берет квартиру детям, а кто просто для того, чтобы сдать в аренду. К слову, агентства недвижимости отмечают небывалую востребованность жилья с дорогим ремонтом. Тоже понятно. Такая квартира без проблем сдается за 600—800 и больше долларов в месяц. Чем плохо? И собственно недвижимость дорожает, и каждый месяц рента капает. Все это пока не позволяет предположить снижения цены квадратного метра в Минске.

Кстати, очень дискуссионный вопрос: должна ли столичная недвижимость быть дешевой? Никто, например, и не пытается искусственно снизить цену квадратного метра в Москве. А там она нынче — 6 тысяч долларов в среднем.